洞察金辉惠州项目：深挖"返装修款"背后的"低首付"策略

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变相操作“低首付”，金辉控股惠州项目为何铤而走险？

《中国科技投资》孙珊珊

《中国科技投资》记者从一位知情人士处获悉，今年国庆期间，金辉控股（09993.HK）广东惠州优步花园、悦步公馆、信步雅苑等项目在推行“返装修款”活动，并施行两种优惠方案：首付够的话，在备案价基础上打9折，并返部分装修基金；首付不够，直接返装修金，最高逾20万元。

据该名知情人士透露，由于“低首付”不被政策允许，所以金辉控股方面会把装修款转给第三方公司，再从该公司转给购房者。

此外，优步花园销售人员告诉记者，房屋优惠不得低于备案价9折，但通过“返装修款”可以规避政府限价。记者了解到，“返装修款”后，优步花园和信步雅苑国庆折扣均低于9折，其中优步花园可以低至8.3折。

“低首付”之嫌

今年上半年，《中国科技投资》记者调查发现，金辉控股旗下优步花园和悦步公馆项目“暗箱操作”，以“返装修款”名义为购房者垫首付款。

国庆期间，记者再次对金辉控股惠州多个项目进行调查。悦步公馆现场销售指出，今年国庆该项目仅有9折优惠。优步花园和信步雅苑楼盘现场销售则表示，项目可以“返装修款”。

所谓“返装修款”并非帮助购房者装修，实际上就是“返现”，该笔钱款可以用作购房首付。

“比如说正常首付是在45万，现在搞活动的话，最高可以减19万，给到你这19万不需要还，没有利息的，减去19万之后你就交26万（首付）。”当记者表示有购房意愿时，现场销售李星（化名）主动介绍道。

在惠州优步花园项目现场，销售陈楠（化名）同样告诉记者，该项目系毛坯交付，但会“返装修款”，“一次性给你返15万装修款，然后可以先给你做首付，本来你首付30万，现在你只用交15万，另外的15万的话我们开发商帮你交，相当于你首付少了钱”。

陈楠进一步表示，返装修款所需时间并不长，“比如说今天交首付，我今天就可以给你返，就你哪天过来交首付我哪天返”。

不过，《中国科技投资》记者在此前的调查中了解到，“返装修款”需费一些周折。据优步花园另一位销售人员透露，购房者要准备三张银行卡，其中一张是不常用的普通卡，三张银行卡依次倒过后，装修款会转到不常用的银行卡上。

信步雅苑现场销售李星亦告诉记者，“返装修款”需要“过一下账”，并且“开发商把这笔钱（装修款）给到你，不需要还的情况下，要给（开发商）6个点开票费”。

“现在市场上有很多楼盘，你首付不够，它让你去做外面的‘装修贷’，去做那种‘首付贷’，一样要给6个点，之前有些楼盘10个点的，十几个点的都有，我们这边6个点也算是正常的。”李星补充道。

但与这些销售人员说法略有出入的是，前文提及的知情人士指出，由于政府不允许“低首付”，所以金辉控股方面不会直接给购房者“返装修款”，而是把装修款转给第三方公司，再从该公司转给购房者，并且这家第三方公司会收取6个点的手续费。

就上述情况，记者向金辉控股方面进行求证，截至发稿前，对方未给予回复。北京盈科(上海)律师事务所郭韧律师分析认为，如果所返的装修款直接做成首付款，这个路径涉嫌“低首付”，但如果这笔装修款包含在房价里面，并没有把这部分作为首付款来支付，就不一定涉嫌。

“现在房地产市场不好那么做，开发商用各种各样的营销方式去做，其实也是可以理解。但如果变相用这种方式来降低首付，那实际上可能有涉及到一定的违规，具体要看他们具体的操作路径。”郭韧律师说道。

突破政府限价？

记者调查得知，如果购房者首付充足，优步花园和信步雅苑还有其他的优惠方案，也就是在备案价基础上打9折，并返部分装修款。

据信步雅苑现场销售李星介绍，与一次性“返装修款”不同的是，这种优惠方案银行按揭金额要少一些，月供也相应较低。

但无论使用哪一种优惠方案，优步花园和信步雅苑的成交价格均低于备案价的90%。并且，优步花园现场销售陈楠表示，使用优惠后，该项目国庆期间折扣可低至8.3折。

记者在调查中发现，销售人员对于楼盘折扣问题尤为警惕。在电话和微信中，李星并没有直接告诉记者底价，而是通过微信通话告诉记者该项目的实际优惠。

李星解释称，因为政府限价，项目折扣不能低于备案价9折。该说法亦得到陈楠证实，其表示：“因为政府（要求）是不能低于9折的，不然办不出房产证，备不了案。”

也就是说，优步花园和信步雅苑销售人员虽然均强调政府限价，但事实上两个项目售价均低于备案价9折，降价幅度大于10%。

优步花园和信步雅苑降价行为是否触碰政府限价“红线”？北京东元律师事务所李松律师接受《中国科技投资》记者采访时表示，近几个月以来，全国各地陆续有城市出台了针对商品房市场所谓的“限跌令”，以最早发布该类政策的湖南岳阳为例，岳阳市规定新房销售价格不得低于备案价的85%，否则不予网签。

“对于（金辉）这种行为，我个人认为应当结合当地出台的相关具体政策，地方市场监管情况、以及对于有关部门违规行为的处罚手段等综合看待。”李松律师补充道。

记者查询资料发现，早在2016年10月14日，惠州市发展和改革局和惠州市房产管理局曾发布《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》（下称《通知》）。

《通知》指出，商品房实际成交价格不得突破监制价格，下浮幅度不得超过10%，成交价格低于监制价格10%的，预售系统将限制其网签功能。房地产开发企业办理价格申报监制后，两个月内不予办理价格调整的申报监制。

值得一提的是，上述《通知》有效期为三年，在2019年已经过期。截至目前，惠州市尚未颁布新的《通知》。

虽然惠州市目前没有新的“限跌令”出台，但变相降价背后的风险不容忽视。李松律师提醒道，于房企而言，公司可以在短时间内尽快提高销量、回笼资金，但是“对于老百姓而言，房企的销售方式存在被相关部门处罚的风险，一旦该种促销方式被认定为违规降价，购买相关房屋可能在办理网签或办理过户手续时面临阻碍”。