北京楼市下半年房价波动分析：购房者需谨慎选房-明大装潢网

问：方姐您好，经过您的指导，我最近一直在考察市场。 sfsd，第170号。以下均为尚满屋独有。 1、望京新城，1997年建的房子，高层朝东南，73平米，一居室，455w。 2.多彩嘉轩，2006，东西通透，顶楼，56平米一房，390w。 3.天通苑西区2，二楼两房，南北138平米，445w。 4、天通苑西二区，中层两居室，带电梯，124平米，东西向，387w。 5.天通苑东三区法式风格，四楼无电梯，133平，南北三房，440w。从投资角度来说，还请房姐帮忙整理一下房子，标明哪些房子还有议价空间。在天通苑西区和东区单价相同的情况下，房屋应该优先考虑哪个区？选择的理由是什么？入驻阿里巴巴总部对天通苑还是望京房价影响会更大吗？谢谢！

答：炫彩嘉轩不划算53412，东三区质量还不错。户型和楼层都比较合适。价格3左右，性价比不错。可以重点关注东三区或东二区南部的47号楼。北边靠近18号楼，位置很好。阿里对望京更有利。

问：方姐，我现在手头上有70万元，已经缴纳公积金12年了。我想在北京买房。我在哪里可以买到呢？最好暂时居住在有投资价值的地方。

答：公积金与在北京买房的资格无关。首先，你有什么资格买房？首付70万，离买车还差一点，所以能凑够100万多一点。我们先解决首付和资质问题，然后再看买房。

问：方姐你好，我有一个问题。朝阳东坝丽锦房单价6.7万元，130平米三房总价880万元。可以卖吗？纵观北京整体二手房市场，今年的增长空间有多大？还是继续等待？另外，东巴未来的增速会是多少？哪个位置会有更好的增长？谢谢谢谢

答：目前东巴的价格有点高，但长期来看还是乐观的。虽然不做短期预测，但从长期来看，北京肯定是乐观的。不建议等待。一旦房价开始上涨，就来不及上车了。像去年深圳涨价30%+，当时想等的人都上不了车了。利锦大厦可以卖，但还是搬到望京比较好。

问：方姐你好。我的第一套房子有第一笔抵押贷款。我在东三环呼家楼以南工作。我正在考虑乘坐10 号线或其他地铁站。两居室的品质比较适合自住。总价700左右，请推荐具体社区。中海市或者成寿寺周边地区可以考虑吗？

答：中海市除了自身素质外，周边环境有点不好，高楼大厦林立。您可以前往苹果社区南区、柏林丰都和首城国际。位置和生活品质都会更好

问：智慧屋姐姐，我今年47岁，有稳定工作。我目前有两套公寓出租，每月1.3K。另外，你可以全款购买价值1100万的房产，但为了使用杠杆，如果你想借一部分，只能借20%。低评550万，税50万，可获贷款105万；中评720万，税60万，可以获得贷款135万；高估910万，税80万，可贷款170万；选择高、中、低哪一种更合理？还是直接全额支付，采用抵押方式，更有利于资金规划？

答：低评级购买，税高的话全额付款是最合适的。试着把税加到房价计算中你就会明白了。提高资金利用率，以后再抵押，是正确的。

问题：**新手第一个问题**请就我的家庭情况给我一些建议。 1.我住在北票。该女子在海淀朝阳生活和工作。该男子不在海淀生活和工作。他住在朝阳公司附近，照顾家人很方便。 2、大的已经5岁多了，明年上学。第二大的已经3个月大了。家里有一位老人照顾孩子，一家五口，三个大人两个孩子。为了在2017年的恐慌期间落户广州的集体户，我在南沙买了一套带学区的小三居室。价值约230，正在偿还贷款。发展太慢了，后悔也来不及了……现在的子弹是110，家庭目前税后年收入70-110。原本，女子计划今年回武汉买房读书，但男子继续北上，疫情打乱了计划。现在暂时在北京读书学习。纠结几个选择： 1、在海淀租房子读书（离女方工作单位较远，照顾不方便，正在考虑离男方公司近，担心租房会影响不让我上好小学）2.在朝阳买房读书，目标是陈静芬的小丽泽校区。我目前正在看澳大利亚的康都和丽泽园。我正在考虑a.购买一套小型一居室公寓并出租。 b.或者试图借钱买一套小两居室的公寓。我有朋友在这个小区接送孩子，可以互相照顾。而且学校本身就在小区门口，一个老人就能搞定。请问方姐，我该怎么办？ 1.返回武汉还是留在北京？主要考虑的是童工的学习限制。 2. 北京哪里学习最好？如果在朝阳，需要买占位房吗？还是想借钱买房子住进去？我在这个星球上看到了两个在付清全款后购买低价房的建议。这个手术难度大、风险大吗？

答：1、在海淀租房子读书不太靠谱。建议买朝阳学区房。 2.您的每月还款能力良好。最好借钱买一套自己能住的、有投资价值的房子。找到一家机构来帮助您全额抵押贷款并不难。 3、留在北京，可以接受良好的基础教育。以后可以尝试考高中国际部或者出国。实在不行就回老家参加高考。

问：方姐您好！新人提问，希望大家解答，谢谢！我在朝阳有工作住所，家族名下有两套公寓。国美第一城两居室无贷款，为自住。润风水的两居室是大户型，贷款300万元，月供1.6万元。目前已出租，租金约12000元。年收入70。因为孩子四岁了，近期打算在朝阳学区买房，正在考虑朝阳几个有外语设施的小区。看到您预测超清可能会有不错的增长，请问您如何分配既能满足学区要求又能尽可能跟上市场增长的空间呢？谢谢！

答：当前目标不变，国美抵押。如果手头还有子弹，有一些消费贷款和信用贷款，买学区房的钱可以通过拿到校票+出租的钱来全额付清。每月还款3W以内你的收入还算可以接受

问：方姐您好！我目前住在南五环外御丰园一套100平米的两居室。代理网站上估价是330，我想最多300就能完成交易吧？满五只。无北京户口。我正打算换房子。我打算在老家买一套70多块钱左右的房子。加上库存现金120元，减去公积金贷款52元，预计总额为450万元。换房子的目的是为了赡养父母晚年。结婚前我和父母住在一起，所以我需要两间卧室。我喜欢那种南北通透的老式板楼。因为是退休后住在那里，所以附近住的很方便，还有综合医院，最好了。我看了你推荐的房子，比如朝阳丽水花园、望京，我喜欢的都700+。怎么看都比我的预算多了100。问题是1、有什么办法可以多借100元花700多元买一套自己喜欢的房子吗？或者对于我这样要求比较高但总价才600多元的社区有什么推荐吗？ 2. 换房子应该先买还是先卖？最好的方法是什么？ 3、银行贷款的话，我每年的工资和奖金大概不到30元，去年的奖金还不错，所以我去年的营业额应该是33元。如何维持流水？ 4.在我的家乡石家庄，除了我想出的一套房子外，还有两套房子（老房子不能融资），但我不想花光家里的钱买一套房子。你怎么认为？如果再卖一套的话，大概可以拿到70（出租）或者120（给父母住）。最好的配置是什么？

答：1、使用消费贷时，建议看潮清的国美一号城、宣德花园、朝阳五贤2、先卖后买比较合适3、养活水，看看精华帖有详细解释4.石家庄保留您可以自己住一套，卖掉另一套。从投资角度来看，押注北京是正确的方向。

问题：背景：我没有北京户口，孩子刚刚出生。我想在亦庄买房，送孩子上学。现金200多。家庭税后年收入50，是第一套住房。问： 1、迎景园和新康家园值得买吗？目前的平均价格是否偏高？ 2、亦庄部分新房开始增加。如何选择？ 3.我目前正在研究这个系统，但我没有任何线索。在做出决定之前应该做哪些工作？ 4. 今年和明年什么时候采取行动最好？感激的！

答：1、如果新康家园盈景园首付200，建议看亦庄的新房，可以增加杠杆，又兼顾学区。新房可以看看鸳鸯或者开庭堂。对于第一套房子，考虑自住的保值属性。以后有机会换房子，就别看了。太偏僻的区域以后很难卖，所以要重点关注核心区域。

问：方姐您好，这是新手的第一个问题。我不是北京人。我有两栋房子。我有1000现金。我可以借600块过桥。我想在朝阳或者海淀买一套房子，最高2500（付全款然后抵押）。考虑自住+保证升值。 +私立学校好还是国际学校好，问题1、朝阳、海淀哪些地区优先？你更喜欢二手房还是新房？ 2. 全部资金应该用来购买一个单位还是分成两个单位？（市区平层+郊区小别墅）3、新宜良马高板（9.8毛坯）伏羲大道洋房（9.4精装修）、海淀公馆（11.2豪华装修）、世华龙悦四期洋房（8.2毛坯）、观城嘉禾园（5.4精装）、天瑞辰章，这些楼盘你首选哪一个？我倾向于海淀府和宜良马，但是价格高。这是溢价优惠吗？关城值得买吗？ 4. 我应该保留回龙观紫金新干线的两居室还是卖给其他地区，例如望京？ 5.请推荐一些符合我们需求的二手房源，谢谢

答：海淀比较好的私立学校是海淀外国语和建华朝阳。可以考虑双井附近的乐成国际，买一套三居室。您的孩子将就读于其旁边的国际学校。这所学校著名的一良马价格过高。不值得，周边环境差。海淀府品质不错，可以考虑。观城家是限量版楼盘，想长期购买的可以考虑。可以换乘紫金新干线到望京

问：方姐你好。北区二区150平米自住，无贷款。估价500多，我有50万现金，想贷款买西城学区的房子。我看了几家2000年后的广州外国语学校，发现单间要400左右。网上有传言说东西城要合并到中区。我会买单间而不接买吗？您对学区合适的住房有什么建议吗？