房价已连续上涨20倍。为什么我还能买？

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其中，长达15年，连地铁都没有开通。交通拥堵是他无法克服的障碍。过去被堵，现在被堵，未来也会被堵。

但完全不影响这里的房价，从4800涨到了10万。房价与珠江新城相当。

这就是天河公园。

我们先来看看天河公园的涨幅到底有多大。下图是2001年至2003年的一份报纸，可以看出，当时24万元就可以在天河公园买一套80平米的房子，相当于单价3000元。目前天河公园地区20年以上80平米两居室挂牌价约为5万-6万元（参考链家）。 20年来，增幅高达18倍。

至于该地区的热门社区，东方新世界2003年开业时价格约为6800/，目前二手售价约为8.5万-11万，涨幅约13倍。

位置，位置，位置：

1、距宇宙中心珠江新城仅5公里，15分钟车程即可到达。区位优势明显。天河公园左邻珠城，右邻金融城，地处核心，是广州东进的必经之路，可以承接珠江新城的外溢。

2、天河公园是市中心最大的水上公园，面积是珠江公园的1.5倍。 1997年起，天河公园开始建设。天河区政府就位于其旁边。天河公园是广州少有的以住宅为主并配有大型市政公园的区域。生活设施齐全，生活氛围浓厚。

3、地铁资源丰富，一出场就登顶。天河公园站虽然仅开通两年多，但未来将拥有亚洲最大的地铁站。 21/11/13 线在此相交。

21号线，连接天河智慧城/科学城，接管萝岗、增城人口；环线11号线，可到达白云区/越秀区/荔湾区/海珠区； 13号线，连接珠江新城、鱼珠、新塘，接管新塘人口。

地铁加价是目前天河公园区域最确定的加价。由于附近有较大的城中村：员村、上社、塘东，短期内没有改造旧城的计划（估计很难拆）。现在房价这么贵，拆迁成本太高）所以收益只能来自地铁。

但有优点也有缺点。一是地铁红利，现在已经体现在价格上，可以高价兑现。其次，三条地铁开通后，周边人群将聚集在天河公园、天府路，进一步加剧交通拥堵。

未来这里的客流量将会非常巨大。看看地铁站的容量就知道有多大了。目视观察发现，它比普通地铁站大三到四倍。它看起来像一个防空洞。

天河第一梯队教育资源

天府路小学+广州113中学（东校区），妥妥的广州一线学校。很多人买天河公园板块就是因为学历。

这也导致这里的房屋周转率较低：小学6年+初中3年。为了保留学位，房子需要持有至少8-10年。也就是说，当这里的房子被交易时，很可能在未来6-8年内从二手市场上消失。

我特意向中介询问才知道，这里的购房群体大多是周边大学的老师和附近事业单位的领导。还有来诸城工作攻读学位的客户。这类买家规模相对较小。

他们都有一个共同点，那就是都非常重视教育，有相对稳定的工作和收入，追求生活质量。他们是广州中产阶级的中坚力量。

对于他们来说，天河公园的缺点除了交通拥堵之外，就是周边没有大型商业设施。例如，中高端餐饮、购物、观影等消费需求一般只能在珠江新城才能满足。

度+进步+靠近珍珠城。这样的需求是非常强烈的。但天河公园区域尚无新项目，市场供应过少。这是这里房价上涨的根本原因。

选择

一般认为，天河公园路段以西区和东区为主，因为南部以黄埔大道为界，北部以中山大道为界。

但由于天河公园北部的园林面积比南部大；而由于南面靠近天河公园地铁入口，受到地铁的好处，所以我认为北面和南面也算作泛天河公园地段。

西部地区居住环境最好，一线楼盘集中于此，如东方新世界、西苑、新世界东怡花园等。一套小三居室的总价约为8-900万元；标准三居室约人民币10-1300万元，四居室约人民币1500万元或以上。

东部以天河软件园、禾耀园为主导的几个社区，以海景花园、仙湖明园为代表。它们都是2000年代初建成的社区。建筑较旧，均价在6万元至8万元之间。软件园北侧以粤园、广海园为代表。

北边是成熟的天河华景新城和右边的上社村，中间是透明的小加拿大花园和珠江骏园。华泾新城有相应的华泾小学和11号线华泾路站配套，有学位，有地铁，规模大，自成一所学校。