半年价格下降5000元/㎡。南京桥北神盘到底怎么了？

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桥北区，大华锦绣花城、明发滨江新城、威尼斯水城、天润城等住宅区星罗棋布。其中，均价3.4万/的金象朗诗红树林，在房价2甚至1起的住宅区中尤为抢眼，一度被中介视为“桥北房价上限”和购房者。

链家数据显示，早在2020年，金象朗诗红树林就有过3.4万套/的成交记录；去年市场停顿时，实际成交价超过3.4万/平方米。

今年楼市火爆，小区一套99.9三居室却以289万成交，单价不到2.9万/。不到半年时间，同户型单价下降5000元/以上。这是怎么回事？

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2016年夏天，由海德北岸五期“改造”而来的金象朗诗红树林首次开业。虽然27500/的均价突破桥北新房价格上限，但凭借朗诗科技体系和精装交付的亮点，当天就被抢购一空。

2019年3月，金象朗诗红树林首批楼盘交付。三年过去了。从最新实际调查情况看，小区绿化、水景等公共区域维护良好；人车分流，公共区域干净整洁。

有业主表示：“小区环境宜人，适合自住。科技系统不可能每户都控制，但总体成本和空调差不多，住久了，可能会出现这样的情况。”无法适应没有技术系统的房子。”

“红树林的交期不长，配备了科技系统，又是桥北优质社区，价格自然比其他社区高一些。”经纪人小东表示，“但目前只有5号楼和10号楼可以正常交易，其他楼还在售。”

肖东表示，小区成交价格受楼层、户型等因素影响，存在一定波动。 “以楼层为例，20层以上的楼盘可以卖到33000-34000/，10-20层可以卖到30000-32000/。更低的楼层更便宜。”

售价28900/的房子位于10号楼三楼，正如小董所说：“楼层低，采光又不占优势，价格自然不会比楼层高的高。” ”

但这套房子的交易还有另一个谜团。小东告诉芮平君：“房子上市一年了，业主着急卖，最初挂牌价不高，302万，单价才3万多，你要知道与此同时，业主挂牌的两居室单价已经302万多了。”

今年2月，有买家找到业主，愿意支付全价，最终以289万成交。 “像这样业主急于出售、买家付款方式良好的情况太少见了，这套房子的成交价并不能代表金乡朗诗红树林的最新房价水平。总之，只要价格够便宜，就没有卖不掉的房子。”小东说。

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可供出售的楼盘并不多，加上去年楼市进入冰冻期，金象朗诗红树林的成交难免会出现波动。

小东的一位客户去年上半年挂牌了自己的一套刚刚超过101平米的房子，报价为380万。该套房位于27层，南向的双阳台可欣赏河景。 “去年7月疫情前，有买家想以348万买下这套房子，业主觉得价格太低，不愿出售，结果失去了财产，直到没人感兴趣。”现在。”

链家上，不少房主降低了预期。这套不到120平米的三居室今年2月初挂牌，总价420万。十天后，降价24万，单价刚出3.3万。

这套142平米的五居室去年3月底挂牌，总价470万。期间增加了30万，单价突破3.5万。然而，下半年市场却突然发生了变化。房主在不到半年的时间里三次降价，一共降价了50万，但仍然没有人在意。

为什么即使降价也难以成交？肖东总结了几个原因：

在楼市和金融政策的共同影响下，投资者消失。买房自住的人非常挑剔，要考虑户型、楼层、采光、物业等；

河西南、江河等热门地区二手房价格都有不同程度的下跌，促使想在桥北买房的购房者变得更加观望，认为如果能买到的话或许能抄底等待；

新房市场的竞争不容小觑。金象朗海红树林内不少挂牌房屋售价都在3.5万元以上，有的甚至超过4万元。购房者认为，以这个价格，可以买到江河、城南中心的优质新房。这些地区整体发展潜力优于乔北。

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同样在桥北，天润城、威尼斯水城等小区二手房成交情况如何？

不止一位中介表示：“桥北一手需求社区成交量可观且稳定，即使去年下半年市场行情不好，也没有受到明显影响。”

事实上，“我爱我家”数据显示，2021年南京最受欢迎的十大住宅小区中，桥北的大华锦绣华城香园梅松、明发滨江新城二期、天润城14号楼等三个住宅小区上榜。列表。

“但成交量大多是通过价格战获得的。”中介补充道。

以天润市为例。小东的同事坦言，自己的100平方米左右的房子去年下半年被“低价出售”，总价150万，他打算去六合更换一套较新的房子。质量更好的房子：“我不敢想。现在桥北还有售价15000的房子。”

瑞平君在链家查看了该社区近期的成交价格。一套75平米的两居室售价近2.3万元。但93平米的三居室的“运气”就没那么好了。上市451天，总价148万成交，单价不到1.6万。

这套89平米的两居室今年1月份以极低的价格出售。最终成交价仅为15300/。

要知道，类似的户型在6年前可以卖到近17000/。

2016年下半年，南京楼市大涨，天润城80多平米小户型可卖到2万/平米以上。

唯一房价回落到5、6年前的地方就是威尼斯水城。早在2016年5月，该小区一套134平米的大户型就可以卖到1.9万/； 94平米两居室售价2.3万/平米。

如今，无论房子大小，成交18000-19000/都是常态。一些小户型也能卖到16000/。

去年9月，安家桥北的一位90后告诉瑞评君：“我买威尼斯水城的时候，市场冷了很多，当时一套88平米的小户型卖家要价175万，最后的价格是170万，没想到今年也能买到160万的房子，别小看这10万的差价，相当于我一年的工资了。 ”

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当前，南京楼市一片火热。但肖东和同事直言：“如果降息、放贷速度加快怎么办？看来并没有在桥北楼市引起一丝涟漪，如果房价不降到合适的水平，交易将很难完成。”

在新楼盘的售楼处闲逛，在街上寻找顾客时，小东偶尔回忆起这几年的情景：小店里坐着大约20个同事，忙着接电话、带人参观。 ”，“当时我们只是拿了合同，带客户看房子，不像现在。”

与还在建设中的江河不同，桥北有地铁3号线、S8号线覆盖，还有银银汇、弘阳广场等人流量大的购物中心，并引进了第一中学、第二十九中学、郎晓、李晓、友福西街小学等名校资源和成熟的配套设施直接填充了居住氛围。但为什么南京这里的房价一直很低呢？

芮平军认为，正是因为开发周期长、配套设施过于完善，当桥北可开发土地有限，难以激发新产业、学区等效益时，房价自然就失去了动力上升。

尽管华润、龙湖、融创等品牌房企纷纷涌入江河、城南中心乃至六合等地区，但桥北的开发商仍以苏宁环球、明发、金象等为主。

金象吸引朗诗将高科技系统住宅引入桥北，对该板块的房价上涨起到了一定的作用。但总体来看，天润城、威尼斯水城等住宅小区都是老小区，开发周期在10年以上。它们非常大，而且装饰不均匀。质量难以满足当前的提高需求，同质化产品较多。房价很难再上新台阶。