海淀学区房价走势分析：两个月售出一套房源，市场前景展望（下）

今天给各位分享海淀学区房价走势分析：两个月售出一套房源，市场前景展望（下）的知识，其中也会对进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！

101中学

上地实验小学

华联购物中心

医院方面主要是华联对面的北医三院上地门诊部、清河医院，树村旁边的上地医院（据说是片区最好的选择）等等。不少人吐槽，上地、清河一带没有大的三甲医院，要想看个好的，得跑到309、西苑医院、海淀医院。所以说，这里的医疗条件期待有所改观！

上地医院

最亮眼的当属交通配套。上地和清河的堵，为很多人诟病，不过地铁修的还行，像地铁13号线就设了上地站、清河站，以及地铁19号线上设置的有清河站、西二旗站，缓解西二旗站客流压力，方便学院路沿线市民出行，将来与京张城际铁路衔接；预计2020年通车。

地铁示意图

在上第MOMA小区西边就是在建的清河高铁站，也就是京张高铁新建车站。目前，正在紧张施工中，2022年北京冬季奥运会去延庆就指着它了。

紧张施工中的高铁清河站

好了，该铺垫的都铺垫了，接下来，咱们就细聊这几个二手房小区。

上 林 溪

年代：2010年-2013年

均价：7.8万/平

户型：一居44㎡-75㎡ 、二居97㎡-108㎡、三居116㎡-142㎡

楼层：9-21层，一梯三户，两梯四户，一梯两户

车位：地下停车位约1500个,地上停车位540个，售：38万左右，租：180元/月

简介：上林溪，又叫做安宁华庭，是实创在2010年之后的开发的共计三区的小区。不过有也说法是南区的是小开发建的，楼板薄，隔音差；北区的是国企实创建的。园区入住率70%左右。目前园区内部有底商，外围有临街商业，可满足基本生活需求。小区内部有一个中央花园，可以看到不少业主带着孩子在这个小广场溜达。

小广场

小区共有25栋楼，约2100套房源，地上有部分停车位，物业费2块钱。在户型方面，主力户型是90平左右的两居，130左右的三居。

主力户型赏析

在看了多套上林溪的实体房之后，明显感觉小区的户型比较中规中矩，看的多套实体房多采用动静分区、朝南大阳台、主次卧面积差不多，这种户型适合一家三口居住，小区出房高也是因为部分家长考虑二胎或者考虑老人住，房间不够用，除了二者原因之外，业主对上林溪的认可度还是很高的，不轻易换房。

南向采光很亮堂

北边有一个陶瓷厂，与小区紧一路之隔，目前正在进行拆迁，据本小区业主爆料，拆陶瓷厂的时候会时不时的会来个定向爆破，不过，拆除了之后，对上林溪来说反倒是好事儿。插播一句题外话，随着入住率的逐步提升，小区的车位已经从6月份的36万涨到现在38万还买不到，年后可能40万的成交价。

延伸：清河片区内，与上林溪同台竞技的通常是莱圳家园。目前莱圳家园均价7万左右，同户型的交易价能比上林溪便宜50万左右。小区户型及其他方面和上林溪些许撞车，而且莱圳家园的优势在于走路10分钟左右能到悦茂，走路10分钟左右能到8号线西小口站。但是，买房人优先考虑上林溪的居多。这是因为，上林溪紧紧挨着待使用的小米科技园，且小区内部有幼儿园，而莱圳家园没有幼儿园。此外，上林溪对应的小学（实验二小，海淀的二流一类）也比莱圳家园（永泰庄小学、育婴小学，海淀的二流二类）的质量高。

上林溪不仅常被拿来与莱圳家园比较，也常被拿来和华润万橡府作比。对此，揭叔一句话就道出了高下：购房预算再多点儿，我首选华润万橡府，因为哪哪儿都高出了一截儿。

点击可查看大图

当然，而今派位制度下，上林溪与莱圳家园在学校上的差距越来越小。后期谁能在交易上更活跃，还真不好说。

从图片上可以看到，整栋楼全部被玻璃包的严严实实，据说是为了吸收能量保障房屋温度适宜。说个很有意思的事，由于户型上没有大窗户、大阳台之类的，所以可以看到不少人家在迷你窗户上安装了折叠衣架，也有不少人选择在大院里扯个绳子自己个儿晒。

上 地 佳 园

如果说上林溪和华润万橡府是清河板块的品质社区，上地佳园也属于之列。这就是为什么很多人买了上地东、西里的房子方便孩子上学，但却选择在上地佳园租房子的原因，因为这里住着更舒服。

年代：2005年

均价：8.5万/平

户型：65-116平两居，123-157平三居，198平四居，221-314平叠拼

楼层：一梯两户，两梯四户

车位：地下停车

简介： 小区共23栋楼住宅，不过内部规划有高层、叠拼、公寓，总体规模比较大，根据安居客报价：尚品公寓多在7.5万/平左右，高层报价8.5万/平左右，叠拼房源稀少且很少出房，在此没找到相关报价。

能上的学校是这些： 园区自带的幼儿园— —明天第八幼儿园，中学是派位的，如清华附中，上地实验中学、人大附中西山学校等。

小区属于半人车人流，内部还配置了水系，假山，古树。我李哥说，安排水系的小区市场上不多见，说明实创这家房企还是很良心的。

80后我李哥跑盘倩影

谁在买：上地佳园属于版块内品质中等靠上的品质社区，小区东门就是地铁上地站，且园区内部还带有一个幼儿园，加上小区底商比较丰富，生活便利度很高。所以，上地佳园成了不少在中关村工作或者在清华北大的高知分子的租房的首选。其次，由于上地佳园大户型居多，主打106-116平大两居，总价偏高，因此，这里也是不少改善置业者的首选。

上地东、西里

上地东里一区

和上地佳园、上林溪不一样的是上地东、西里是学区属性最强的存在。因为只有这俩小区的业主能上上地实验小学，更重要的是直升101中学（上地实验学校）。当然，这是教改之前。教改之后的上学问题，上文已经提及：上地东、西里小学和中学都是派位，派位的具体学校暂时还没见通知。上地东里成交高还有一个因素就在于幼儿园在一区里，上地实验小学在二区里，101中学就在马路对面，走路5分钟，也就是说12年的教育在一个小区就完成了，且学校还都是实力很强的。

上地东里和上地西里这俩小区还是有所区别。东里胜在规模大，房屋属性复杂（公房、回迁房，给外国友人专门盖，商品房等），适合刚需、刚改在此置业。而西里则是主攻大户型，偏改善。成交上来说，东里稍强。

在跑盘过程过，中介小哥带我们去看了一套60平的两居报价750万，单价合12万/平， 95平左右的两居总价850万，单价合9万/平。

850万房产掠影

750万房产掠影

95平850万的那套房子，由于业主缺资金，报价低于市场价。60平750万的那套房子，是该户型的正常报价，物业费0.8元/平/月。跑盘时可以明显感觉到小区规模大，从南走到北，从东走到西，可把我李哥累坏了。后来才知道，小区是由实创集团于1993-2002年持续滚动开发的大规模社区，共计57栋楼，分七个区。由于房龄老，加上6层不带电梯，所以，一区一些老住户已经商量着给安装了外挂电梯。

但是，没有了学区的绑定，没有了直升的绑定，老式小区的楼体陈旧、配套简陋、停车困难、绿化率低、人车不分流等居住舒适度问题也随之被放大，所以，价格跳水，成交惨淡，被隔壁的品质社区碾压，可能是很多同质社区的通病。

小白：品质支撑大于政策支撑，从住的角度出发，结合自身需求做选择，没有物业，开发商，户型，交通，配套等多维度支撑的房子保值性差，房住不炒才是硬道理。

我李哥：海淀上地告诉我们，只靠学区带动溢价的小区，最终还是很难打得过品质社区。目前东、西城合并等声音，教改之后东西海的教育均衡与排名，都让海淀陷入一种尴尬的局面。眼下的建议是什么呢：对于不着急买学区的家长来说，现在教改的具体细则还没有一 一落地，不妨再等等，伺机而动或许是目前最好的做法。

对于小白和我李哥的观点，您认可吗？