panda 大家好，感谢邀请，今天来为大家分享一下海淀蜀村项目评价：最强学区+一二手价倒挂，北京富人最佳投资品的问题，以及和的一些困惑，大家要是还不太明白的话，也没有关系，因为接下来将为大家分享，希望可以帮助到大家，解决大家的问题，下面就开始吧！
【1】
海淀最佳学区入住率
树村公馆双星即将推出
在北京首次土地集中拍卖中，融创收购的海淀蜀村B1北地块和B2南地块成为焦点。
树村的两块土地均为“新型共有产权住房”。政府持有20%的产权，个人只需支付80%的房产价格。
据称，海淀树村两个项目的限价上限为11.2万/，但个人只需支付8.9万即可中标。
另一个项目是“明天花园项目”，位于树村项目B1、B2地块南侧。户型面积196平米起，均价约11万/，总价2000万起。
因此，相比较而言，海淀融创蜀村项目“太便宜了”。
这三个项目之所以受到如此关注，关键是因为它们都属于“海淀上地学区”！
作为全国教育高地，海淀17个学区分布并不均匀，但上地学区却可以排在海淀区第二甚至第一！
海淀目前有17个学区。上地学区是海淀学区中排名最好的学区。拥有清华附属实验学校、上地实验小学。优质初中有上地实验学校、101中学等。
这三个项目的亮相，意味着北京房价正式进入“五环外10万+”时代。
【2】
交通价值：北五环旁
半小时覆盖整个海淀
中关村向北拓展的必由之路
交通方面，海淀蜀村项目紧邻五环路和地铁13号线，交通优势非常明显。
10分钟到达北五环，半小时到达中关村，20分钟到达生命科学园。
距地铁13号线地铁站1.7公里，向北两站，换乘昌平线，15分钟即可到达生命科学园。向南两站，换乘地铁10号线，直达市区；向南四站，可换乘地铁四号线、大兴线、地铁二号线。
地铁半小时内辐射整个海淀区，向南1小时内辐射西城、丰台北部，向东辐射朝阳望京地区。
区位和交通优势“明显”。
【3】
配套优势：成熟的市级配套
城市豪宅的定位
教育资源：属海淀上地学区，拥有多所知名中小学。
医疗资源：距离地块最近的是北京上地医院，为二级综合医院。 3公里范围内还有北大第三医院（中央党校校区）、清华大学医院等优质医院。
商业资源：地块东600米有华联上地购物中心，3公里内有清河万象汇、中发百王商城、BHGmall北京华联购物中心等大型购物中心。
公园资源：紧邻北京圆明园，直线距离仅800米左右。可以说是圆明园旁边的一处生态民居。
三幅地块所在位置属于成熟住宅区，3公里范围内的配套资源完全可以满足购房者的日常需求，尤其是距离圆明园较近，城市豪宅的配套设施齐全。
【4】
项目价值：低密度平房
大户型改善千万
树村单价优势明显
首先是花园明日歌项目：单价11万左右，总价2000万起。
容积率仅为1.1，配备16栋4-5层平房产品。户型定位于175、218、288等新建大户型。总价2000万起。
花园明日歌显然定位于都市豪宅。
花园明日歌平面图设计如下：
其次是融创树村项目：
比率为1.6，高度限制为18米。由此可见，融创项目规划必定是5-6层平房类型产品，预计总户数在900套左右。
由于树村项目是“共享商品房”，限价11.2万/平方米，但购房者只需支付8.9万/平方米即可购买，因此树村项目是典型的“一二手房上行”降”交易。
从户型来看，容积率1.6，限购18米，建小户型的可能性很低。从信息来看，树村项目最低起拍户型约为140-160平米，总价需1500万起步。
主要户型可能集中在四居室，面积190-250平米，总价2000万。
因此，海淀树村项目是典型的低单价、高总价项目。是北京富人最好的投资产品。
海淀树村项目的价格比圆明松项目至少低3万元/平方米，性价比极高，但总价格门槛基本相同。
这说明价格越低，你可能买不起，总价门槛就更重要了。
【5】
产品价值：共享商品房
5年销售限制
但依然值得期待
蜀村项目地块被称为“新型公有商品房”，政府持有20%产权。
但这种“新型共享商品住房”与共享产权住房有着本质的区别。
共享型商品房的基本特征：
第一，限售五年，五年后必须拿到房子才可以出售。政府持有的部分一并转让，下一个家庭可以获得该房屋100%的产权。
购房人的房产证未满5年的，该房屋的产权份额不能转让。 5年后，产权份额可以与政府持有的份额一起按市场价格转让。
政府仅根据该类住房首次挂牌时的销售价格乘以政府在商品房产权中的份额来获取购买价格。
转让对象符合商品房条件，转让对象可以获得该房屋100%的产权。
这与共有产权房有本质的区别：共有产权房永远不能转售。
其次，房价相对周边地区倒挂。
2020年，海淀区新房价格已涨至7.5万/平方米，仅次于朝阳，新房价格水平甚至超过东西城。
海淀的住宅异常火爆，即使想买也买不到。
新房清仓后立即售空。二手房价格稳步上涨，老房、小房价格与商品房二手价格基本持平。
距离上地实验学校最近的上地南里小区和上地西里小区，两居室均价超过12万/平方米，三居室均价超过16万/平方米。
上地家园均价也突破12万/，马连洼一号院均价突破14万。
融创收购的蜀村两幅地块指导价上限为11.2万/平方米。按照政府20%的产权份额来计算，购房者只得到80%，价格约为8.96万。
花园明日歌的均价约为11万/，其实有点低。
由此可见，海淀上地学区的房价确实很高：二手房均价已经破万，从1112万到15万到15.6万不等。
这样的均价，让蜀村项目极具性价比。
对于关注海淀新房的“有钱人”来说，当务之急是抓住两大项目启动时的“上船”机会。
项目评估
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用户评论
听起来很夸张啊！海淀本来就是热门区域，现在还有学区优势加持，当然房价会贵点。不过，说“最强学区”真的有那么夸张吗？不同的孩子有不同的需求，不一定适合所有人啊！
有8位网友表示赞同！
哎哟我去，北京的房子越来越难买啊。海淀这个项目看样子还不错的样子，一二手价格倒挂，说明很多富人都在往海淀扎堆啊。不过我普通家庭想买个安身之处也挺难的…
有15位网友表示赞同！
我一直觉得在城市里选房要注重周边生活配套，学校只是其中一个因素啦。这个项目地理位置好像还不错，交通很便利，公园、商场超市都很近。如果考虑到所有方面的话，倒也不错！
有10位网友表示赞同！
这标题看得我真是心塞！什么“北京富人最佳投资品”？房子本来就是用来住的，被你们炒成这种东西我很失望啊！其实很多普通人也需要安居乐业，不都应该平等对待吗？
有10位网友表示赞同！
海淀树村项目确实很吸引人，周边资源丰富，教育环境优良，生活便利性也很高。对于有孩子的人来说确实是一个不错的选择。不过毕竟价格比较高，还是要看个人经济情况啦！
有12位网友表示赞同！
评论区好多人都在说这个项目房价倒挂，这说明很多人都看好啊！我朋友就在海淀买了房子，现在升值了很多！想来这里买个房子也是个不错的选择。
有20位网友表示赞同！
“最强学区”听起来有些夸张了，每个孩子的学习环境和发展需求都不一样吧？不过这个项目的教育资源确实很出色，很多名校都集中在海淀这边，可以为孩子提供优质的教育保障。
有20位网友表示赞同！
对了对，最近北京房价涨疯了，想要买个房子压力山大。听说海淀树村项目环境不错，二手价格倒挂，是不是意味着未来预期升值空间很大啊？
有13位网友表示赞同！
这个项目确实很吸引眼球，学区资源和生活配套都比较棒。感觉是个不错的投资选择。不过对于普通人来说，房价还是太高了！只能梦想着いつか住海淀小区啦！
有11位网友表示赞同！
标题说的有点像在诱惑人啊！海淀这块本来就是北京最顶级的区域之一，加上学区优势加持，果然吸引不少人眼光。但价格也是摆在那里，普通人只能想想行了！
有6位网友表示赞同！
如果是富商投资的话，这种项目的确适合。但对于普通上班族来说，房贷压力就大了，还是要根据自身的经济能力选择合适的房子啊！
有5位网友表示赞同！
你看看这标题，简直就是给有钱人写的一样！普通人想在北京买个房都困难重重，这个项目价格还那么高，只能远远地望上了！
有10位网友表示赞同！
我倒是觉得“最佳投资品”这词有些夸张，买房是为了安家落户，而非纯粹的投资。当然，如果选对了地方，房产升值也的确让人开心，不过风险也是存在的！
有13位网友表示赞同！
海淀树村的项目真的挺不错的，环境舒适，生活便利，学习氛围浓厚。对于有孩子的家庭来说，确实是个不错的选择！
有20位网友表示赞同！
我觉得这个项目的学区优势很大一部分在于海淀 District本身教育资源丰富。这块区域有很多名校，汇集了全城的优质教育资源。
有7位网友表示赞同！
我觉得这个项目未来的市场价值是很高的，因为它不仅拥有优质的教育环境，而且周边配套设施也很完善。
有11位网友表示赞同！
我对这个项目的建筑风格和社区设计也挺好奇的，感觉应该会是一个很舒适和谐的居住环境
有20位网友表示赞同！