大家好，北京房产置换攻略：老城区“老破小”换城外限竞房，关键要素盘点相信很多的网友都不是很明白，包括也是一样，不过没有关系，接下来就来为大家分享关于北京房产置换攻略：老城区“老破小”换城外限竞房，关键要素盘点和的一些知识点，大家可以关注收藏，免得下次来找不到哦，下面我们开始吧！

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

问题：

张师兄。最近，中介带我们看了几套限售房源。想法是把东街那套又老又小的两居室卖掉（可以卖300万左右，还清贷款还剩下220万），加上手头的180万，一共大约400万现金被用来购买5至600万之间的有限竞争房屋。符合价格区间的限售房源均在五环外，包括北德春风花园、中海世界时代等。

因为孩子上学，9年左右不会住限购房，个人觉得占用资金量太大，后期争房风险较大，所以我不愿意打扰。但老婆觉得现在的行情不好，她看中的房子价格也不高，所以现在是换房的好时机。您能帮我告诉我的顾问，在这种情况下我是否应该选择换房子？还有，如果我想换房子，是转二手房还是限售房，还是应该多筹集资金购买商品房？

回答：

1、既然你已经9年没住了，为什么还要买竞争有限的房子？这不是投资，只是给开发商利润，给租户补贴，相当于慈善事业。但你做慈善还是能获得好名声的，只是你花了太多钱，还被骂是炒房客，何苦呢！

2.首先明确你是纯粹的投资。既然是投资，第一条规则就是不能违背政府。你不会赢。

限售房虽然不是经济适用房，但至少是政策性的。那么政府为什么要推出这种住房呢？不就是为了遏制房地产投机，防止房价过快上涨吗？换句话说，就是让购房者没有利润。这就是他们的初衷！

回想2006年以来的各种保障性住房和政策性住房，哪种住房适合投资？保障性住房、限购住房、自住住房、公共住房等制度越来越严格。你所想到的，别人已经想到了。你满脑子都是发财致富，但别人已经把所有的出路都堵死了。是的，投资者才是被困住的人。这是邀你入圈，有心者上钩！

3.我就不多说了，没什么意思。提醒一下，投资时最好遵循巴菲特先生的“价值投资”。不要理解为“价格投资”。

限售房是指政府允许开发商按照限价竞拍地价。目的就是降低他们的利润率，直至没有利润。那么你真的认为开发商也会做慈善吗？即使他们知道自己会赔钱，他们还会为你提供高质量的产品吗？那么如果一个投资产品的质量不好，你能获得投资利润吗？哪有这么多傻逼？

总之，既然是投资，首先就不应该投资新房。投资性房产疲软，限售房更疲软。

4、买新房出租，相当于买了一辆新车，租出去去打滴滴，娶了个新老婆，让别人替你进洞房。

所有新品都有溢价，这是商家的利润，这是可以理解的。至于所有新品，都是二手货，溢价立刻就开始消散，永远不可能卖回原来的价值。如果你买了一套新房子，你自己不住，但你把它租给别人享受，他们能多付你一点租金吗？这个收入可以弥补装修和保费的损失吗？

投资买新房并非不可能，但有前提条件。说明这绝对是一个本末倒置的项目，或者说你真的很有钱，有钱到不在乎这点小利润，而是在乎时间和精力的成本。像李想、赵薇这样的人，一直都在投资新房。他们的时间很宝贵，他们没有时间挑选。购买新房是一种更合适的投资方式。至于买这套公寓的普通人来说，最好不要效仿别人的造作，谨慎而谨慎。

5、如果是投资，就踏踏实实地买二手房。就买成熟的行业，质量比较好的，十年以上的。虽然不会得到什么丰厚的回报，但至少不会遭受损失。闭着眼睛买房就能发家致富的时代早已过去，更何况当年还有很多人投资亏损！

6.您只能决定是否换房间。我觉得今明两年北京房价上涨的可能性很大，但是没有证据。这只是基于经验的猜测。至于会不会涨，涨多少还不好说。我只是建议，如果你想投资，就买二手房，最好不要买竞争有限的房子。仅供参考。