洞察2024年5月北京房地产市场：Top 20 销售龙头企业表现

北京4.30政策及监管部门5.17新政一定程度改善了市场信心，但5.17之后，北京仅落地了公积金降利率政策，对市场的拉动有限。5月新房成交规模持续低位运行，二手房市场在以价换量带动下保持高位，由于购房者普遍预期北京将跟进降首付降利率政策，导致部分客户再次观望，等待政策落地以减轻首付及还贷压力。

2024年1-5月，北京房地产企业销售额TOP20企业商品房销售金额合计1177.2亿元；TOP20企业商品房销售面积合计294.9万平，TOP20门槛值分别为25.8亿元和6.0万平。销售额方面，中海地产、华润置地和北京城建位居前三位，其中，中海地产和华润置地销售额均超百亿元，北京城建销售额为96.6亿元，位居第三位。

2024年1-5月，北京房地产企业权益销售额TOP20企业商品房权益销售额合计841.5亿元，权益销售面积TOP20企业商品房权益销售面积合计199.4万平。权益销售额和权益销售面积TOP20门槛分别为16.2亿元和4.0万平。中海地产、华润置地和北京城建位居权益销售额榜单前三位，权益销售额分别为141.3亿元、83.0亿元和68.0亿元。

2024年1-5月，北京商品住宅项目销售业绩TOP10项目网签金额合计238.15亿元，网签面积51.24万平。亦生悦、中建鄂旅投·星光里、合生·霄云路8号项目网签金额位居前三位，其中亦生悦网签金额39.4亿元，位居首位。TOP10项目主要集中在朝阳区和大兴区，分别有4个和3个项目；昌平区、东城区和通州区各有1个项目上榜。

▍政策环境

5月18日，北京住房公积金管理中心消息，北京住房公积金贷款已执行新利率，下调了0.25个百分点。目前，5年以下（含5年）首套个人住房公积金贷款利率调整为2.35%，5年以上调整为2.85%。第二套个人住房公积金贷款5年以下（含5年）利率调整为2.775%，5年以下(含5年)调整为3.325%。

截止目前来看，5.17之后，北京仅落地了公积金降利率政策，首付比例、房贷利率均为全国最高，现行限购政策也为全国最严，从近期成交情况来看，北京新房仍延续调整态势，二手房则在以价换量带动下保持较高活跃度。但降首付、降房贷利率等政策迟迟未落地或导致部分购房者继续观望，因此北京有必要加快落实5.17新政，提振市场信心，引导市场观望客户加快入市，促进市场修复。

▍住宅市场

成交价格：从典型样本价格指数变化来看，2024年5月，北京新建住宅平均价格为45534元/平方米，环比上涨0.10%，涨幅收窄0.41个百分点；同比上涨1.79%，涨幅扩大0.07个百分点；1-5月，北京新建住宅价格累计上涨1.21%，较去年同期扩大1.09个百分点。

图：2022年-2024年5月北京新建住宅价格指数

销售规模：2024年5月，北京商品住宅成交规模为36.09万平，较上月下降9.2%。在4.30政策落地后，新房虽有部分项目到访量出现增加，但网签数据并无明显改善，购房者观望情绪仍较重，5月新房成交规模持续低位运行。

图：2021年-2024年5月北京商品住月度成交情况

库存方面：截至5月底，北京商品住宅（不含保障房）库存量约为957.57万平方米，环比基本持平，去化速度放缓，带动出清周期升至22.8个月，环比延长1.6个月。

图：2021-2024年5月北京商品住宅（不含保障房）库存情况

整体来看，5月底沪广深相继跟进优化政策，对市场情绪产生了积极影响，而北京4.30针对五环外的限购政策优化力度较小，5月新房成交规模持续低位运行，二手房市场在以价换量带动下保持高位，但降首付、降房贷利率等政策迟迟未落地或导致部分购房者继续观望。