北京高端市场下半场焦点：朝阳墅区大平层解析

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如果你身边有一群从业超过20年的老友，大家一聊起来，那都是“想当年”。没错，北京楼市有太多“当年的故事”，譬如，三千一平的望京，以及去一次就不想再去的孙河。

即便是资深地产行业的从业人员，在当年，遥想未来的房价，充其量也只会加上一个零，站在2004年前后的望京，要说未来能卖到三五万，都觉得不可思议，更别说是现在的10万+。

不光是望京，这样的剧情同样在孙河上演。一个朋友和攸克君聊到，当年孙河板块刚刚蓄势，和朋友一起去看房，结果开着辆法拉利就被凹凸不平的路面刮了地盘，心情自然也是大打折扣，一致认为，这事儿不行。

但后来呢，和10万+的望京一样，孙河已经成为了北京极具代表性的别墅板块，“孙河出名盘”的定律也得到了业内的共识，从最初三万多的均价，到现在的十万+，孙河也成为了“时间的朋友”。

当然，这背后的逻辑并非只需要等待，这些被时间所眷顾的板块，无一例外都与其自身的规划发展、产业导入有密不可分的关系，厘清这些板块价值兑现的路径，其实可以更加理性的帮助我们来判断，下一个望京，或者说下一个孙河，在哪里？

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望京的崛起，让我们看到了产业与高端人才的不断流入，对于区域的激活；而孙河的成熟，则让人感慨，先规划后建设的政策先导，从一开始就奠定了整个板块的未来发展。

照着这样的思路，按图索骥，我们会看到一个正在闪光的区域，那便是朝阳金盏。若是对标孙河与望京，更会发现，金盏吸纳了两大板块崛起的各自优势，从产业导入到政策推动，这是否也意味着，金盏会以超越之姿，成为下一个朝阳的高光区域。

虽说这需要时间来验证，但从当下，金盏的发展我们已经能读出一些新的讯息。

就在北京刚刚公布的第二批集中供地计划中，位于中心城区的共有20宗地，其中朝阳区共计11宗，而这其中就有六宗地块位于前苇沟，也就是金盏，从供应格局就已经能看到，接下来朝阳区的热门板块，自然少不了金盏。

这对于已经入局的“选手”来说，自然掌握了先发优势，毕竟，同区域第二批入市的地块，起拍楼面价每平方米已经达到了6.2万，且容积率为1.5。

反观今年5月，卓越以39.27亿+13%政府持有产权份额夺得朝阳金盏地块，并在随后引入旭辉、首开合作开发，项目刚刚定名为青云上府。整个项目，正是处于朝阳金盏低密墅区核心，容积率仅为1.3，当初的拿地楼面价为5.3万元。

从目前规划来看，整个金盏板块的整体容积率都在1.5以内，妥妥的低密居住区。而就在青云上府周边，我们能看到的熟悉的身影，基本都是亿元级的独栋别墅，从晴翠园、九章别墅到财富公馆，单是听到这些案名，就已经成为了整个区域最好的背书。

毕竟，在朝阳，还能有如此低密居住板块上新，已经是难得的机会。

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在攸克君看来，北京楼市下半场的“王炸”，便在于此。之所以能有这样的底气，首先一点，是其择址观。

这一点不用赘述，刚才我们也都已经聊到，从项目本身来看，首开、旭辉、卓越联合开发，自然也是大家对于这一区域共同的认可。不夸张的说，这也是朝阳唯一且最后一块整体开发规划的低密墅区。

有人说，今天的金盏，就是昨天的孙河；而今天的孙河，则是未来的金盏。但在攸克君看来，今天的金盏，不管是从城市界面还是产业导入等维度，都远远优于当年的孙河，这也不难让人想象，未来的金盏，势必有更强的发展潜力。

毕竟，任何一个板块的崛起，取决于是否有足够的驱动力来成就人们的判断，这其中，政策层面的定音，往往更有说服力。

不管是“第二个三里屯”也好，还是第四使馆区，属于金盏的标签已经越来越有实力，更何况，还有着低密别墅区的天生优势加持，从这一点来说，好的区域站位已经让青云上府，领先了一大步。

但最核心的支撑力，依然是要回归产品，这也是其能够被称为“王炸”的最核心竞争力。

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谈一点最近看盘的感受，攸克君发现北京市场上的叠拼产品越来越多，当然，做得好的项目也大有人在，但如果严格意义上来衡量叠拼的居住尺度与舒适度，它的确也只能称之为“类别墅”产品，更不乏有项目，只求别墅之名，而忽略了居住之实，造就了很多鸡肋的叠拼产品。

而对于是否要做“高低配”这一命题，项目也进行了深度思考，虽说这样的打法已经成为主流，但“高低配”这三个字背后，同样意味着舒适度的下降。基于此，更加坚定，在青云上府这个项目上，要实现均质化的舒适体验，所以，最终呈现了纯洋房平层产品，将纯粹进行到底。

对客户来说，这当然也是好事，聚焦大平层产品不但大大提高了舒适度，同时也可以让整个社区内的业主圈层相对更统一，俗话说，百万买宅、千万买邻，说的也是这个道理。

聚焦产品，我们来一步步还原，新的王炸之路是如何形成的。

其一、稀缺的户型尺度

青云上府将整个项目终极改善的尺度提升到了160平米以上。这一点尤为关键。我们纵观北京近几年的新房市场，特别是朝阳区，主力成交户型都在160平米以下。这背后决定性的因素同样在于，大户型的供应相对更稀缺，为了更好的控制总价，近三年的大平层产品都控制在了140平米左右，这对于一部分终极改善的客群来说，缺少极致化的产品。青云上府，则恰恰瞄准了这一市场空白。

其二、极致的空间细节

以163平米的四居产品为例，在整个朝阳新房市场，这样的面积段都是稀缺产物，而青云上府，更是将这一产品做到了超过13米的南向面宽，堪比别墅的居住体验，打造了面宽6.5米的max级宽厅，整个客餐厅面积将近50平米，而主卧套房的面积同样近40平米。270度的极致观景、独立的家政间与储藏间，让每一个空间都实现了颜值与实力并存。

除此之外，全落地飘窗的设计，这一点加分很多。毕竟，在北京想要找到全落地飘窗的项目并不多，未来更是会少之又少，一方面是建筑规范出于节能考虑等，对全落地飘窗有比较严格的要求；另一方面，在严格规范的情况下，合规的全落地飘窗的成本，远远大于半落地的飘窗。

有了这些产品力打底，再加上项目所在板块自身的发展潜力，很难不让人期待，青云上府接下来会有怎样的市场表现。但不可否认的是，金盏的提速已经箭在弦上，如果你从当年的故事中，已经能悟出成就望京或孙河的力量到底是什么，相信你就不会怀疑，此时的金盏，会迎来怎样的未来。

9月4日，青云上府位于望京宝能中心的售楼处开放，可以近距离感受一下。