panda 文字| 《财经》 记者王波张光宇
“我们要把他们一一撕碎。”王兆安的合伙人说道。他话音未落，玻璃门上一张大告示被撕了下来。
王兆安是上海吉盛伟邦绿地国际家具村（以下简称家具村）的商人。家具村正在拆迁，王兆安是向绿地索赔的商家代表。 2019年11月，家具村以拖欠房租、合同期满后占用房屋为由，将王兆安告上法庭。
视频中撕下来的告示是王兆安败诉的一审判决书。 2020年6月15日，上海市青浦区人民法院作出一审判决，要求王兆安自判决生效之日起十日内腾出房屋，并缴纳此前拖欠的管理费、电费等共计约34万元。
“他们只是想吓唬其他商家，让他们赶紧搬走。”王兆安告诉《财经》记者，“但是我们留下的这些人不接受这个伎俩。”
2019年9月16日，国内房地产十大企业之一的绿地控股集团（600606.SH，下称绿地）以23.49亿元收购吉盛维邦持有的50%股份，成为唯一股东家具村。
接管家具村当天，绿地就发出了升级通知函。正是这封整修信打破了家具村的宁静，开启了家具村商家与绿地之间长达近一年的斗争。
商户的主要诉求是赔偿拆迁造成的损失，但与格陵兰的沟通并不顺畅。一年来，商户向信访办、区政府、市政府维权，但收效甚微。
6月15日起，家具村诉商户一审判决相继公布，王兆安等三名商户全部败诉。
绿地告诉《财经》记者，截至2020年6月30日，家具村567家商铺中，有417家商铺与家具村达成共识，确认退租意向（73.5%），379家商铺已与家具村达成退租意向。签署了退出协议（66.8%）。 ），完成退租的商铺有270家（47.6%）。关于拆迁进度，绿地回复《财经》 记者：各项工作正在有序推进。
不过，《财经》记者在上海高级人民法院网站查询发现，今年6月和7月，家具村诉商户的合同纠纷共有26起。加上此前的诉讼，被起诉的商户数量约占10%。剩余商户的20%。
其中包括三个孩子的母亲刘艳，她的丈夫三年前因车祸去世。 2019年1月，她入驻家具村，4月店铺正式开业。 9月收到拆迁通知时，她与家具村的合同还剩半年。在家具村，她一共投入了约260万元，其中40万元是贷款。
王兆安预计，被起诉的商户数量还将持续增长。
不少商户及其律师表示，绿地拆迁并没有派专人对装修后的商铺进行评级。这种前期不进行调查、彻底调查和移民安置的拆迁行为是非常粗暴的。
消失的家具村
据吉盛伟邦官网介绍，家具村于2007年开业，地理位置优越，紧邻上海虹桥综合交通枢纽。总规模42万平方米，是全国最大的家居商业集群，旗下拥有慕斯笼、梦想、隆乐福。阿利斯特等世界知名品牌。
2019年9月之前，绿地集团和吉盛伟邦各持有家具村50%的股份。
王兆安告诉《财经》记者，这段时间，家具村由吉盛伟邦管理，商户从未与绿地打过交道。吉盛威邦定位高端品牌，众多客商冲着吉盛威邦品牌而来。据悉，家具村现有商户500多家，既有十几年经验的老租户，也有每年新入驻的企业。
然而，十几年的良好经营状况在2019年9月16日发生了变化。
绿地在接管家具村当天就发出了升级通知函。信中表示，家具村目前的业态和定位不能满足市场及周边地区的发展要求。在上海市青浦区政府支持下，绿地集团将在原址建设“石溪科技园”，同步引入总部办公、酒店公寓、配套商业、邻里中心等功能业态。
信中明确，升级改造将于2019年11月启动，改造期限为四年。在此期间，家具村将根据各阶段的规划，继续与各地客商进行沟通。
这意味着这些商户将在不到一年的时间里被清算。他们有的刚租下店面，还在装修，有的已经租了十几年，准备续租。
无一例外，商家至少要花费三四个月的时间对店铺进行装修、改造，初期投资从数十万元到数百万元不等。
自通知函发出以来，商家维权近一年，却未能阻止家具村的消亡。
2020年6月8日，家具村标志性建筑——被商家称为“红房子”的家具村信息中心被部分拆除。随后，寝居厅及实木大厅因拆除而受到不同程度的损坏。
标志性建筑“红楼”因拆迁而被毁。图片/受访者提供
6月8日“红房子”拆除时，有商户要求拆迁队出示政府拆迁房屋审批手续，但施工队没有出示。商家提供的视频显示，拆迁队成员声称“是政府拆的”。
6月17日，商家发现施工队正在拆除睡眠生活中心，立即报警。到达现场的警察制止了拆除活动。
多位受访商户表示，除了拆迁，去年以来营商环境持续恶化。商户提供的图片和视频显示，家具村内的道路因施工被挖开；引导标志已被拆除；不能使用馆内电梯、卫生间等设施；一些商户被断水断电；家具村里出现了大量空置的商铺，其中一些窗户被砸碎。
“这个地方对消费者不再有吸引力。”王兆安说道：“格陵兰只是想逼我们赶紧离开。”
拆迁谈判一开始是恭敬的，但同时也是傲慢的
2019年6月以来，商家逐渐传出家具村将被拆除的传言，上交所在回复商家投诉的邮件中表示，绿地与吉盛维邦已于2019年8月完成股权交易协议。
然而，2019年8月，家具村仍在进行招商活动。高玉娇于8月份签署了结算合同。她认为，家具村的行为涉嫌欺诈。
商户张文5月入驻商场进行装修。他认为，绿地与吉盛伟邦谈判时，家具村应该停止新商户的装修。张文从事的是全屋定制业务。这类家居店初期装修投资巨大。他投入了400多万元装修，但还没有开业。
升级改造函发出后，家具村的商户选出了一批代表与绿地进行谈判，并提出要求：如果不拆除，绿地将赔偿商户因升级改造函而遭受的损失；如果要拆除，格陵兰将提供补偿方案。
王兆安告诉《财经》记者，面对商家的诉求，国庆前后绿地集团展现出两张面孔。
国庆前，在家具村所在赵巷镇政府的支持下，绿地多次与企业代表座谈。在这些座谈会上，格陵兰先后做出以下书面承诺：
1、未按《租赁合同》约定追究商户违约责任。
2. 租户9月、10月免收两个月租金。
3、维持家具村现状并继续经营18个月。
在一次座谈会上，绿地商贸集团总经理助理王志华表示，续租将参考商户之前的合同以及家具村的规定进行安排：“如果以前是一年签一次合同，现在续签合同每年签订一次。 “如果每两年续约一次，我们会按照你之前和吉盛伟邦的合同的规则，延长两年。”
国庆节前的最后一次座谈会纪要显示，商家代表要求绿地提供未来18个月的商业计划或终止合同的补偿方案。格陵兰岛代表表示，他们将于10 月9 日做出回应。
“但节后，格陵兰的策略发生了变化，不再与我们的商人代表谈话，而是改为‘一户一谈’。”王兆安说，“所谓‘一户一议’，就是派基层楼管来谈话。对于我们提出的各种要求，楼管回应称他们没有决策权。”
事情正在逐渐向不利于解决的方向发展。据王兆安描述，10月份，商家两次聚集在格陵兰总部门前，举着标语和高音喇叭。两次集会期间，都有商人被警察带走。
2019年10月29日，上海国际进口博览会前夕，绿地控股集团副总裁吴小辉与15家客商召开座谈会。
王兆安表示，这也是最后一次座谈会。会上，吴小辉重申了维持家具村运营18个月的承诺。
商家提供的录音印证了吴晓辉的承诺，“所谓18个月，并不是指18个月后该地就要拆除，而是最基本的承诺，18个月内不搬迁。”
现在来看，除了9月、10月免收租金外，格陵兰并没有兑现承诺。拖欠租金的商户被起诉；合同期满未续签的商户；疫情稳定后，拆迁队也开始施工。
商户表示，拆除是先从村里沿河的违章建筑开始，随后正规建筑也被拆除。
不安全抗辩权是否适用？
家具村商人齐悦从8月份开始停止支付租金，因为她担心自己的生意难以为继。齐悦觉得自己是在行使自卫权，抵御骚乱，这是合法的，但她还是因此被格陵兰起诉。齐悦与家具村的合同本应于2020年6月30日到期，但绿地声称因拖欠租金而提前解除合同，并要求齐悦偿还租金和房屋占用费。
多位商户告诉记者，不少商户选择在2019年7月、8月停止缴纳租金。9月升级函发出后，家具村内的商户全部停止缴纳租金。但8月、10月商场举办活动期间，部分商户的经营资金被商场扣留，抵消了未缴纳的租金。
家具村的布告栏。图片/受访者提供
据商家介绍，升级函的影响在发出当天就体现出来了。一些消费者因为担心订购的家具无法如期送达、售后服务得不到保障而退货。也有品牌授权方质疑家具村的商业前景，提出撤回授权。
齐悦告诉《财经》记者，9月份是装修旺季，家具村还要举办国际家具博览会，所以9月份本来就是生意最好的时期。 2018年9月，她的店营业额突破100万元，但2019年9月，受拆迁风波影响，营业额只有20万元左右。
但绿地回复《财经》记者表示，这是因为家具村极少数商户长期恶意拖欠租金、逾期租占，甚至多次聚众上访、阻碍日常施工，影响了家具村的正常运营，使家具村陷入运营状态。困境。
绿地提供的数据显示，截至2019年8月底（绿地全资收购家具村前），共有439户租户累计拖欠房租、物业管理费、水电费等各项应付款3178万元。和纳税。严重影响家具村的正常经营。
绿地认为，家具村无论从合同、事实还是公平的角度都无法支持这批租户提出的无理要求，也不能按照合规经营租户的标准对待这批租户。
对于拖欠租金的问题，商户咨询了法律顾问，认为得知家具村要拆迁后不缴纳租金，符合防暴权。
抗辩权是第《合同法》条规定的权利，即合同一方认为另一方不再有能力履行合同的，可以先中止履行。也就是说，商户在8月份就已经获悉家具村可能被拆迁改造，在担心投资无法收回的情况下，行使了抗辩权，暂停了后续租金支付。
2020年6月，家具村标志性建筑“红房子”信息中心部分拆除后，王兆安收到了上海市青浦区人民法院的一审判决。他是家具村第一个受到判决的商人。
判决书显示，在原告与被告未就租赁内容协商一致的情况下，认定双方已就系争房屋续租达成一致，缺乏事实和法律依据。双方租赁关系于2019年9月30日终止，王兆安须在判决生效后十天内搬出房屋，并缴纳此前所欠管理费、电费等共计约34万元。
王兆安对这个裁决感到非常困惑。应该是他得到补偿，为什么还要给他钱呢？他计划上诉。
在王兆安案中，一审判决还考虑到了绿地高管在2019年9月和10月期间做出的减免商户租金的承诺，也主张疫情期间适当减免租金。
但王兆安认为，根据不安的辩护权，绿地对家具村的改造将导致市场环境发生重大变化，因此他应该在2019年11月之后暂停支付所有费用。
判决认为，行使不安全保卫权必须符合法律规定。因此，即使被告提出抗辩而违约，原告仍可以行使法定解除权（即使如橡树家居抗辩中合同已经续签，原告吉盛伟邦也可以解除合同）续签合同）。
“被告（指王兆安）没有进一步阐述被告（指王兆安）的行为，因为其不符合防暴权的规定。”橡树家居律师、北京隆安律师事务所上海分所律师高松江说道。
合同是否属于无效的格式条款？
华东政法大学法学院院长金可可长期关注此案。他告诉《财经》记者，吉盛伟邦可以随意将土地使用权转让给绿地，没有什么大问题。但转让后，绿地是否要保护这些前商铺租户的利益，合同法中有一条叫做“不违反租约出售”的条款可以作为参考。
该条款意味着，即使业主将租赁财产转让给他人，也不会对租赁关系产生任何影响。买受人不能以自己已成为租赁物所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
但本案的问题在于，该商铺的出租方绿地集团可能早就考虑过转让重建，因此保持了合同的灵活性，每两年签订一次。
金可可认为，目前的一年签约实际上是谈判地位不平等造成的。店铺承租人无奈，要么签字，要么离开。因此，本案中约定每年签订一次并不体现合同自由。这种情况必须由合同法中的格式条款予以规制。
《合同法》规定格式条款属于第五十二条、第五十三条规定的情形（故意或者因重大过失损坏对方财产，以合法形式掩盖非法目的，一方以欺诈手段订立合同的）或胁迫）合同、损害国家利益等），或者一方提供格式条款免除自己责任、增加对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
虽然绿地与商家签订了一年的合同，但家具行业的规则是，签约后，商家将投入巨额资金进行装修、设计，甚至广告宣传。每个商家都有足够的理由长期经营。在这种情况下，双方的长期合作关系并没有因为表面上一年的签约而受到影响。
“也就是说，商铺的承租人有权续租。绿地集团的做法相当于通过合同格式条款排除了商户的合法诉讼权利，增加了中小商户的责任。”就是典型的标准条款的运用，以霸道条款欺负小商户。”金可可曾在人大会议上指出，大商户以标准条款欺负小商户，让小商户无路可走。保护自己。
谁来帮助小商户维护自身权益？
家具村拆迁纠纷已持续近一年时间。客商先后拜访了青浦区信访办、区政府、市政府、国资委等。
2019年9月16日下午，家具村升级函发布当天，两批商户前往家具村管理公司办公室和青浦区信访投诉办公室进行投诉。通讯失败后，当晚部分商户聚集在青浦区政府门前。
王兆安回忆，绿地集团代表和青浦区信访办主任均赶到现场处理紧急情况。当晚，两名商户被警方带到派出所。其中一人因喊叫：“今天不解决，明天就去人民广场”而被捕。两名商人均于9月17日晚被释放。
2019年12月，一批刚入市或装修投入巨资的商家对家具村、绿地商业（集团）发起集体诉讼。
青浦区人民法院以诉讼请求不具体、不属于民事法院审理的范围为由，裁定不予受理。商家不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉，二中院维持原判。
一位商户代理律师向《财经》记者透露，近日参与该案的法官表示，青浦区的计划不仅拆除了家具村，还包括了旁边的大型奥特莱斯商场，但后来因为奥特莱斯的人气比较好，税收贡献也可观，所以暂时住在这里。
家具村的拆除究竟是绿地集团的企业行为，还是背后也有政府的意志？
《财经》 记者联系青浦区政府、上海市政府新闻办、青浦区信访办，均未得到明确回复。上海市国资委新闻办相关工作人员表示，整个过程国资委并未参与。公司负责公司事务。相关信息请联系格陵兰。
华东政法大学律师学院副院长王永杰在2020年初就此事发起了研讨会。他认为，当地土地宝贵，各地都在努力实现产业升级。科技园区的建设是各地政府都在努力争取的，所以家具村的重建应该是在政府的默许和默契下才有可能实现的。
上海市政府发布的上海产业地图显示，青浦区的产业定位是信息技术、现代物流、会展旅游、北斗导航。
但家居行业是低端行业吗？王永杰认为，从工艺设计、新材料应用、节能环保等角度来看，家居行业的变化和就业前景符合上海的规划和政策要求。
他说，“要整顿拆除一个影响上千人就业、数百家企业生存的大型家具商场，就应该有拆迁，首先要做好计划，尽量减少拆迁，同时满足上海建筑业和市民生活的需要。对工作造成的不利影响并追偿造成的一切损失。”
如何合理补偿
在入驻家具村之前，家居商人高玉娇刚刚经历了上海另一家家居卖场——新潮国际家居（松江店）的拆迁。在她看来，新潮的做法比格陵兰的做法更合理、更人性化。
一方面，新潮并没有宣传拆除商场，而是在优惠活动的配合下，给商家留下了一个窗口期，清理大量库存。另一方面，对于截止期未售出的库存，新潮以成本价向商家采购，然后商场组织甩卖。此外，高玉娇还获得相当于店面装修投资50%的补偿。
与格陵兰签署退出协议的受访商家普遍表示对该协议不满意。协议显示，格陵兰提出的条件是，除此前承诺的9月和10月外，给予撤资商户3月至4月的自由时间。免租等候。
商户认为，这些租金减免不足以抵消因营商环境破坏而造成的经营损失，更不用说补偿装修投资了。
“没有补偿。”签署协议的家具商杨锐告诉《财经》记者，“前来洽谈的人告诉我们，如果要补偿，就得先交房租，然后每个月按时交。”正在等待消息。”
杨锐最终还是决定签下协议离开：“毕竟我们还有生意要做，不能一直在这里浪费时间。”
被起诉的齐悦也与格陵兰协商了退出协议，但她最终决定不签署，并与格陵兰对簿公堂。 “我提出放弃赔偿，只要把签订合同时承诺的定金退还给我。”齐悦说道，“但绿地不肯归还，反而想用它来抵免免租月之外的租金，这让我无法接受。”
家具店要拆迁时，商家如何补偿才合理？
中国家具协会秘书长张冰冰告诉《财经》记者，补偿对于每户来说都是合理的，因为家居卖场的装修投资与卖场面积、产品形态、装修档次等有很大关系。而且很难一概而论。但一户一户的协商过程，应涉及引入有资质的第三方装修评估机构来评估装修投资金额，家具村不能说了算。
多数受访商户表示，从2019年9月至今，绿地并未邀请评估机构来家具村。
但最近事情出现了新的变化。张文告诉《财经》记者，2020年6月29日，绿地工作人员带着一名据称是评估公司员工的员工到店进行评估。该员工要求张文提供装修图纸、装修合同等信息，但没有告知张文自己的职位和公司名称。绿地工作人员告诉张文，他的店被绿地选为试点，在所有入行时间较短的商户中，他是唯一接受评估的。
上述小商户的辩护律师告诉记者，“法院现在感觉起步有点困难，近期出现此类案件，法官希望尽可能通过协商解决，给双方一个机会。”
我国大中城市城市更新和产业升级已驶入快车道。在后续的拆迁过程中，新旧产业如何界定？如何尊重和妥善处理中小商户的合法经营权利，目前还没有有效的应对机制。
不少业内人士和法律界人士在接受采访时表示，希望吉盛伟邦绿地国际家具村拆迁事件的处理能够成为上海市政府处理此类事件的典范，为全国起到示范作用。
（应采访者要求，张文、齐悦、杨锐、柳岩均为化名）
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用户评论
真的太可惜了！上海最大家具村拆迁，多少人的生计啊！绿地集团开发项目固然重要，但也要考虑民生问题。希望政府能妥善安置受影响的商户和工人，不要让他们的生活陷入困境。
有6位网友表示赞同！
这年头，发展和民生真是一对矛盾体啊。绿地集团拆迁上海最大家具村，肯定是为了更大的发展，但同时也让那么多人失业，真是让人唏嘘！希望政府能给予更多帮助，帮助他们渡过难关。
有6位网友表示赞同！
绿地集团拆迁上海最大家具村，这波操作有点狠啊！那些家具企业和商户怎么办？他们的生计怎么保障？希望政府能拿出切实有效的方案，不要让他们的努力付诸东流。
有11位网友表示赞同！
上海最大家具村拆迁，这是城市发展的必然趋势，但同时也要考虑到那些被拆迁的企业和商户的利益，他们也是城市的一部分，不能因为发展而忽略他们的生存问题。
有9位网友表示赞同！
绿地集团拆迁上海最大家具村，这是要打造一个什么样的未来？如果只是为了追求经济效益，而忽略了社会效益，那这样的发展还有什么意义？
有13位网友表示赞同！
绿地集团拆迁上海最大家具村，这可是数千人的就业啊，这么多企业怎么办？希望政府能介入，为他们提供妥善的安置方案，不要让他们成为发展进程中的牺牲品。
有10位网友表示赞同！
我在这家家具村买过很多东西，质量不错，价格也公道。现在拆迁了，感觉有点可惜。希望绿地集团能把这个地方改造成一个更加繁荣的地方。
有11位网友表示赞同！
绿地集团拆迁上海最大家具村，这背后肯定有很多利益纠葛。希望政府能公正透明，维护所有人的利益，不要让某些人借机谋取私利。
有7位网友表示赞同！
上海最大家具村拆迁，这是城市发展的必然趋势，但是希望政府能够做好安置工作，不要让那些企业和商户成为发展的牺牲品，毕竟他们也是城市的一部分，也是城市发展的重要力量。
有14位网友表示赞同！
绿地集团拆迁上海最大家具村，这是一个复杂的事件，有发展需要，也有民生问题。希望相关部门能够综合考虑，做出最优的决策，让发展和民生能够双赢。
有19位网友表示赞同！
我对此事非常担忧，绿地集团拆迁上海最大家具村，这可是关乎数千人的生计问题！希望政府能够出台相关政策，帮助那些失业的工人和商户，让他们能够重新找到工作，生活能够得到保障。
有8位网友表示赞同！
上海最大家具村拆迁，这可是一个巨大的经济损失，这么多企业倒闭，那些工人怎么办？政府应该负起责任，为他们提供帮助，帮助他们找到新的工作机会，不要让他们流落街头。
有17位网友表示赞同！
绿地集团拆迁上海最大家具村，这是城市发展的必然趋势，但同时也需要政府的协调和管理，不能仅仅为了经济效益，而忽略了社会效益，应该将发展和民生放在同等重要的位置。
有6位网友表示赞同！
我对此事持保留意见，绿地集团拆迁上海最大家具村，这确实会对经济发展带来一定的推动作用，但也可能会造成一些社会问题，希望政府能够做好相关工作，将负面影响降到最低。
有12位网友表示赞同！
绿地集团拆迁上海最大家具村，这消息一出，真是让我感慨万千，很多老字号家具店都在那里，承载了太多人的回忆，希望能够保留一些特色，让历史文化得以传承。
有10位网友表示赞同！
绿地集团拆迁上海最大家具村，这背后到底是什么原因？希望政府能够公开透明，让公众了解真相，避免出现利益输送和暗箱操作，维护社会公平正义。
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上海最大家具村拆迁，这肯定会对周边地区造成很大的影响，希望政府能够做好规划，引导产业转型升级，避免出现产业空心化现象，保证区域经济的持续发展。
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我听说绿地集团拆迁上海最大家具村之后，准备在那里建一座大型的购物中心，不知道到时候会是什么样，希望能够更加人性化，更符合人们的需求。
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绿地集团拆迁上海最大家具村，这可是一个非常重要的商业区，这里聚集了这么多企业，对上海的经济发展起着不可或缺的作用，希望政府能够妥善处理拆迁事宜，不要造成太大负面影响。
有15位网友表示赞同！
上海最大家具村拆迁，这只是一个开始，未来还会有更多的城市更新和改造，希望政府能够在发展经济的同时，更加重视民生问题，让城市发展能够惠及更多的人。
有12位网友表示赞同！