二手房交易的个人所得税和契税如何计算？契税算不算公摊面积

（兰州房产网讯 2018年5月18日）买房是很多现代都市人的目标，而购买二手房也是不错的选择。国家税务部门规定二手房交易存在二手房交易税费，那么二手房税费有哪些呢？其中最重要的两点就是二手房个人所得税和契税。下面就来简单介绍一下这两个税费的计算方法。

二手房交易的个人所得税和契税如何计算？

1.二手房交易税费

二手房交易税是指税务部门在二手房交易中通过收取交易价差的方式向卖方征收的收入。二手房税费包括印花税（包括交易印花税和房产证印花税）、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、土地出让金、综合地价等八种税种。

二、个人所得税

（税率：交易总金额的2%或两笔交易差价的20%，由卖方缴纳）征收条件：以家庭为单位出售非单套住房，需缴纳个人住房转让所得税，这里有两个条件

① 家庭唯一的住所

②购买时间5年以上。

如果同时满足两个条件，可以免征个人所得税；如果任何一个条件都不满足，就必须缴纳个人所得税。注意：如果是家庭唯一住所但购买时间不足5年的，需要以税款保证金的形式先行缴纳。如果可以在一年内回购并取得产权，税款保证金可以全部或部分退还。具体退还金额为两套房产中较低者成交价的2%。注意：地税局会审查卖方夫妇是否在家庭唯一住所名下拥有其他房产，包括虽然没有办理产权证但已经在房屋管理部门登记的房屋（不包括非住宅房产）。另注意：如果出售的房产是非住宅房产，无论何种情况都必须缴纳个人所得税。此外，在征税过程中，地税局还必须对营业税缴纳差额的20%征收个人所得税。

二手房税就是对二手房征收的个人所得税，是指税务部门在二手房交易中向卖方征收的收入，也就是交易产生的差价。比如一套房子原价10万元，卖方以12万元的价格卖给买方，那么这2万元的差价中就要有一部分要作为税收征收。征收个人所得税表面上是为了限制卖方，抑制房地产行业过热，但卖方会把这部分税收加到买方头上，增加交易成本，让房价更加昂贵。

3. 契税

1. 收集方式

基准税率为成交总金额的3%，买方首次购买90平方米以下普通住宅的，缴纳成交总金额的1%，首次购买90平方米以上（含90平方米）普通住宅的，缴纳成交总金额的1.5%。注：买方只有同时拥有首购房和普通住宅房产才能享受优惠。契税优惠以个人为单位计算，只要是首次缴纳契税，都可以享受优惠。如果买方购买的房产不是普通住宅也不是非住宅房产，则缴纳成交总金额的3%。

2. 计算方法

契税采用比例税率，计税依据确定后，应纳税额的计算比较简单，应纳税额计算公式为：

应纳税额=计税依据×税率

契税纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转让合同当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转让合同性质的证件当天。

按照法律规定，二手房买卖双方均需承担个人所得税和契税，国家此举意在抑制房地产过热和由此导致的失衡，但这种方式却增加了购房者的购房负担，因为在实际交易中，很多购房者会选择将二手房的个人所得税和契税转嫁给买家。

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