COVID-19 将如何影响纽约市的房价？纽约房价多少钱一平米

与 2008 年金融危机的比较

虽然当前的房地产市场与2008年金融危机有所不同，但将两者进行比较将有助于我们对纽约房地产市场的未来做出判断。

2008年爆发的次贷危机给纽约市金融业带来沉重打击，随之而来的大规模失业、收入减少、人口外流导致纽约房地产市场严重低迷。受经济衰退影响，纽约市2009年失去了9.86万个工作岗位，失业率从2007年的5%上升到2009年的10.3%。

然而，房地产市场对金融危机的反应比股市慢得多。金融危机爆发前，曼哈顿房价在 2008 年夏天达到顶峰。但在数月的金融灾难中，曼哈顿房地产销售直到 2011 年 3 月才触底，当时房价整体下跌了约 15%。租金水平也大幅下降，但幅度较小，曼哈顿租金平均下降了 10%。

值得注意的是，在金融危机初期进入房地产市场的买家有些草率：一项分析显示，在 2006 年至 2008 年期间购买并在 2019 年售出的房屋中，约有 14% 的售价低于其原始购买价。在 2010 年至 2012 年期间价格低点购买并在 2019 年售出的房屋中，只有 4% 的房屋亏本出售。（通常，纽约市约有 7% 的房屋在某一年以低于要价的价格售出。）

与 2001 年 9/11 恐怖袭击事件的比较

另一个比较是将其与 2001 年 9/11 恐怖袭击期间的房地产市场进行比较。两者的相似之处在于，疫情和恐怖袭击都是意外事件，而不是房地产市场本身的问题。下图显示，自 1999 年以来，曼哈顿房地产价格在 9/11 之后甚至没有下跌。当时 9/11 导致房地产市场停滞了三个月，然后才迅速恢复。

2001年的9/11袭击并未导致曼哈顿房价大幅下跌。

新冠疫情与 9/11 最大的区别在于，9/11 之后，经济大部分领域都安然无恙。只有旅游业等特定行业受到重创，但并未出现大规模停工。新冠疫情导致更多人失业，但纽约一些最大的行业，如金融和科技，迄今为止避免了大规模裁员。

Covid19将如何影响纽约房价

回到现在，对于现在的潜在买家来说，什么时候才是入市的最佳时机？相比金融危机爆发时纽约的高价，目前的纽约房价已经从2015-17年的市场高点回落，并且已经连续三年下跌。也就是说，纽约房价已经在低位徘徊了相当长一段时间，但疫情是否会导致房价继续下跌、下跌多少，目前还很难预测。因为新冠疫情对纽约房价的影响取决于政府对疫情的控制程度，以及对整体经济的破坏程度。

我们设想最好的情况，就是在短时间内（比如5月底，目前预测纽约州将于5月27日解除居家令），一旦纽约市宣布复工，暂时失业的人口重返工作岗位，各项经济活动逐渐恢复，疫情期间被冻结的房市能量被激活，住房回归市场，低贷款利率将鼓励买家购买。事实上，今年1月和2月曼哈顿房市已经活跃起来，虽然曼哈顿房价没有大幅上涨，但皇后区和布鲁克林区的房价已经出现反弹。

30年期贷款利率降至历史低位

不过，也有更为悲观的评估。国际货币基金组织4月14日宣布，新冠疫情危机威胁到全球金融体系的稳定。一个月前，标普全球评级表示，全球经济正走向衰退。

作为全球金融之都的纽约无疑将感受到这些影响，不仅是金融领域，酒店、服务业等其他行业也将受到影响。纽约市独立预算办公室估计，未来12个月将有47.5万个工作岗位流失，这将使纽约陷入自上世纪70年代以来最严重的经济衰退。

造成房价大幅下跌的因素主要有三个：

1. 市场上仍有大量未售出库存。自2013年以来新建的公寓中有四分之一仍未售出。

2、持续的失业削弱了人们的购买力，大量止赎房流入市场，进一步增加库存；

3. 股市的大幅下跌使潜在买家的积蓄化为乌有，并降低了经济信心。

首先，豪华高端公寓市场将面临最为严重的损失。无论是新建还是新建楼盘，开发商都面临着建筑贷款的压力。此外，此类公寓的库存量远高于市场需求，因此预计豪华楼盘更有可能做出让步或降价。

未来一段时间内航空旅行将受到限制，世界上的富人可能也不会有在曼哈顿购买豪华度假公寓的冲动。

买家和卖家进入市场的时机和心理预期

在新冠疫情爆发之前，纽约市的住房库存已经达到历史最高水平，房屋在市场上停留的时间更长，售价低于要价。2​​019 年，曼哈顿约 81% 的房屋以低于要价的价格售出。新开发项目，尤其是高端公寓，可能需要大幅降价或其他优惠来推动销售。

对于二手房卖家来说，如果不着急卖房，一般不会在这个时候挂牌出售，而对于真正需要卖房的房主来说，定价的灵活性将是关键，要做好承受较低出价的心理准备。

下图显示了 1997 年至 2020 年第一季度曼哈顿公寓（Condos 和 Coops）每平方英尺的平均价格。2017 年创下了每平方英尺 1,775 美元的新价格纪录，然后在 2019 年降至 1,657 美元。2020 年 3 月，曼哈顿受到 COVID-19 病毒的严重打击，价格在第一季度进一步下跌至每平方英尺 1,540 美元。值得注意的是，2020 年第一季度曼哈顿公寓的平均每平方英尺价格为 1,923 美元，远高于图表中公寓/合作公寓的平均价格。

曼哈顿公寓价格自 2018 年以来下跌

今年计划购房的纽约人将处于相对有利的地位，因为贷款利率创下历史新低，房价在疫情来袭前一直在低位徘徊。当前的疫情抑制了今年初纽约房市的反弹势头，低价将在市场上维持较长时间。但二手房将稀缺，二手房降价幅度有限，新楼有更大的议价空间。

我们从今年4月结案的两起案例中了解到目前纽约新楼盘的降价情况。第一起案例是一位秘鲁买家，以现金2700万购入上西区新公寓Waterline Square的八套单元，开发商最终降价7%，平均每平方英尺售价2450美元。另一起案例来自布鲁克林，一位纽约本地买家以2030万购入Quay Tower顶层一套7400平方英尺的顶层公寓，最终降价11%。

不过，判断房价何时触底几乎是不可能的，就像判断股市何时触底一样。不过纽约购房者可以放心，纽约房价已经不再是2008年金融危机时期的市场高峰。你也许可以再等一段时间，但历史经验告诉我们，纽约房市反弹的时机随时都会到来。