北京限购后果：40-50年产权的商住公寓热销北京商住的房子适合买吗

近几个月来，北京商住项目迎来了前所未有的“黄金期”，8月份以来，北京商住项目成交价格已连续4个月上涨，成交均价由8月份的2.4万元/平方米上涨至12月中旬的2.8万元/平方米。

2015年，北京商住项目市场热度远超其他住宅产品。据亚豪地产统计，2015年1-10月，北京商住项目总成交金额290.17亿元，同比增长94%，增长近一倍。而同期普通住宅成交金额同比增长仅为34%，别墅成交金额同比增长仅为69%。

商住项目价格月均涨幅1000元

近几个月，北京商住项目迎来了前所未有的“黄金期”。亚豪地产提供的数据显示，8月份以来，北京商住项目成交价格已连续4个月上涨，成交均价从8月份的2.4万元/平方米上涨至12月中旬的2.8万元/平方米。

搜房网独家数据显示，11月二手房成交数据中，成交额排名前两位的项目均为商住项目，其中，位于常营商圈的中弘北京像素以87套成交，位列第一，位于广安门商圈的荣丰2008以81套成交，位列第二。

从个别项目来看，通州新京中心8月开盘时均价约3.5万元/平方米，目前均价已涨至3.7万元/平方米；世界侨商中心此前起步价3万元/平方米，12月5日开盘的最新一期价格涨至3.5万元/平方米。

销售方面，11月以来，商住项目销售量暴涨。据北京市住房和城乡建设委员会官网消息，2015年11月，北京商住楼盘共成交3258套，面积20.09万平方米，同比分别增长194%和193%，成交均价达27296元/平方米，与普通住宅市场3694套、32053元/平方米的均价相差无几。11月14日，通州富力中心二期A02栋项目开盘，百余套几乎“秒售”。

对于今年商住市场火爆的原因，亚豪机构市场总监郭毅分析称，一方面是整体市场背景，今年房地产市场整体上涨，另一方面则得益于信贷政策。信贷宽松，购房者融资成本下降，包括多次降息、降准等，市场流动性相对充裕，带动了整体房地产市场成交量的增加。“尤其是现在一些商住项目比住宅产品便宜，性价比优势凸显。”

坤宇公馆营销总监王凯文表示，除了商住产品“不限购”的优势外，普通住宅市场价格高企、整体商住市场压抑效应凸显，都是今年商住市场火爆的重要原因。今年10月，北京五环以内住宅成交均价突破5万元/平方米，凸显了商住市场总价低的优势。此外，商住项目主力户型以中小户型为主，目前在售的商住项目中，50%面积在40至60平方米，总价大多在500万元以下，可以满足相当一部分刚需或换房购房者的需求。

此外，北京住宅用地供应量萎缩导致地价大幅上涨，高地价带来的挤出效应迫使部分房企为了寻求快速周转，转向商住项目。

在王凯文看来，投资需求上升是带动商住市场火爆的另一个因素。“不少商住楼盘的成交客户中，投资客户占了一半以上。”11月23日，石景山苹果园商业用地最终楼面价接近3万元/平方米，项目预计市场价在6万元/平方米左右，印证了在售商住项目未来良好的升值空间。

高端商住项目将成为主流

值得注意的是，商住项目供应结构也发生改变。原本，此类商住项目以价格为最大卖点，但2015年，商住项目趋向高端，均价“3万+”的项目成为新兴商住项目的主流。今年8月至今，成交量排名前十的商住项目中，“3万+”的项目占了足足一半。

在北京南五环至南六环之间区域，近期有不少商住新项目入市，其中大部分为均价在3万元/平方米左右的高端项目，这些商住新项目由于地价较高，在拿地之初就不得不建设成高端项目。

据了解，华远熙弘时于12月20日开盘，预计售价在3万元/平方米左右；丰台新盘鲁能钓鱼台美高梅公寓已开盘均价达7.5万元/平方米；此前开盘的泰禾中央广场、恒大未来城、徐汇6号院等商住项目均在近期开盘，定价也在3万元/平方米左右。

在当前住宅限购的市场背景下，将有销售的商业公建发展为可商可住的商住项目产品最符合政策环境和需求导向，未来商住项目的市场供给规模将大幅增加。

王凯文分析称，在大户型、豪宅日益成为住宅市场主流的背景下，以小户型为主的商住物业将填补刚性需求的空白，以及相当一部分改善居住条件的客户需求。

不过，北京商住项目库存量一直居高不下，截至2015年10月底，北京商住项目库存量为27470套，相当于北京市场总库存量的三成以上，这也意味着未来这一市场的竞争会非常激烈。