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问答第 301 期
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问：我2019年花了1.2万多元买了枫溪万科低层公寓，算亏本吗？
A：当时正是西安人买房最忙的时候，根本没法买房，西安的摇号太火爆了，很多人没有资格买房，而他们能买得起的沣西排在了第一位，这也是万科和紫薇联手打造的沣西魔幻项目。
价格从开始的8000多元到最后的13000多元，已经交房了，这个地段算是枫溪配套最齐全的了，商业、公园、自建配套、住宅社区随处可见，生活还是很方便的。
万科之后，枫溪价格开始跳涨，一路涨到15000+、20000+，然后又回到现在的17000+，整体市场凉快多了，之前的大跃进太猛了，现在需要休养生息；
早买总是有房价优势的，虽然差价不大，但是住低层建筑和万科小区还是很舒服的，绝对不会亏钱，二手房的价格也涨了不少。
问：弘基新城的限价房值得抽签购买吗？
A：经过一段时间的波动，目前已经恢复正常，作为高新区核心位置，周边新房稀缺，二手商品房价格在3万+运行；
因为土地、历史等原因，限价房符合条件的人很少，相比商品房，12000+的价格划算很多，但资格有限制，不是谁都能买得起的；
项目由绿城负责承建，小区基本品质有保证，但毕竟是保障房项目，卖点在于价格和地段，业绩将是交付的关键。
限价商品房也是商品房，领证缴费五年后，还可以上市交易，在高新区房价不断上涨的今天，限价商品房的保值性也是可以的；
目前西安类似的限价商品房很少，城北理想时代刚刚抽签，但位置和周边配套还是比春风新域差了不少，有条件就买吧！
问：软件新城二十小、四中都是名校分校，能对房价起到帮助吗？
答：西安市高新第二十小学又名软件新城小学，是高新第一小学的西园分校，高新第四初级中学是西安市高新一中的第一个分校；
虽然是全民普及的名校，但是家长们还是很认可第一小学和第一中学的分校，这也是软件城非常优质的教育支撑。
目前周边的龙脊、天谷、天地苑、苏宁等小区都还未交房，也未划分学区。按照西安目前的情况，任何一个名校的学区，不管是主校还是分校，对学区房的影响都很大。高新已经是名校的热门地段，软新又是高新里的热门板块，因此学区房的价值会被放大；
至于他们能提供多大的帮助，可以参考万科翡翠国宾和保利天悦，这两个和软新类似的产品，校能软新更强！
问：悦府看房房源少，小区品质能支撑均价3.5万+吗？
A：毕竟房子是今年刚交房，还没办证，不符合成交条件。目前西安地区必须网签三个月，办证两个月才能卖。当然作为热门小区，中介和业主们总是很着急；
根据贝壳找房提供的数据，挂牌价3万+的只有一张，没有成交，当时彩票购买价格大多在2万+，也是老彩民了，当时价格也不便宜；
华润悦府最大的价值，除了大平层、高标准装修、完善的社区，更在于其得天独厚的地理位置，电视塔、西安南城中心、两条地铁、巨资投入的万象城商业中心，以及曲江区域内；
产品容易复制，但位置和配套资源在西安独一无二。学区目前知名度不高，有待观察。同时周边华侨城、紫薇等老产品的二手房也已经超过3万+。华润作为新项目，位置更佳，未来潜力可观，是新品。
问：2019年买了绿城贵域江南，还值得持有吗？
A：这也是今年刚交房的小区，虽然是绿城自己建的，用世博会的钱买的，但小区整体面貌还可以，绿城产品痕迹明显，品牌溢价力较弱，此期已交房。
作为二手房，五年内还能保值，地处浐灞博览园深处，周边住宅小区较多，但二手房市场不活跃，人气、商业配套、学区一直名不见经传，不好卖，暂无好的成交案例；
同时也要考虑自己的财务需求，还清房款后，这笔钱要怎么花？如果没有更好的投资用途，还是先持有房子以防万一。如果找到比较喜欢，设施、地段、产品都比较好，需要换一套，可以尽快挂牌出售。现在成交周期长，降价也是措施之一！
问：为了孩子上学，买城墙内的破旧房子合适吗？
答：这不是问答题，而是选择题，看似买房，其实是为了孩子的教育，是一个家庭能做出多少牺牲的问题。通常能兼顾两者的，不会选择主城区老旧破败的房子，大家都知道这样的房子老旧，没有金融属性，转卖也困难。
不过，为了上学，破旧的房子对学区房来说还是有好处的，比如碑林、莲湖这些老校区周边，都没有新建的房子，有的是分校区，这些学校没有能力或者打算搬走，所以破旧的房子会长期存在。
同时，城墙以内区域受文化遗产保护限高限制，基本没有拆迁，主要以旧改小区为主，城市基础设施投入很低，一个小区十年下来，周边环境基本没有变化。
如果一定要买，最好买有电梯、楼龄较新的，政府组屋为佳。为了上学，不用太担心房子会不会保值，就算不会，也要买！
问：软件新城140平米的房子比较稀缺吗？
A：幸好，和高新三期不同，软新起步面积是140平米，以前在售的项目基本都是这个面积，不过软新本身新房源不多，以大户型为主，总户型相对其他区域来说比较少。
大户型流行之后，140平米基本都是标配宽院+三房，户型结构不错，但是很多没有阳台，这种户型在整个西安也是主流，现在CID同区域都加了朝南阳台，产品已经很成熟了。
新房软交付之后，140平米户型还是很抢手的，入市门槛刚改，总价可控，流动性好很多，户型本身也没什么毛病，很适合自住。
问：请您评价一下尚品美地城和美誉华庭？
A：北科最新成交均价20063元/平米，三个月内已售出16套，户型楼层不一，有的售价在1.8万以上。小区很普通，地块呈横长条状，紧邻锦业路，小区设施、活动、物业都一般，但地段不错。
位于高新八小小区，门口6号线，最关键靠近华为西研究院，租房需求旺盛，与满堂月并称为华为员工宿舍，但小区品质不高，目前市场行情一般，实际成交平平；
美誉华庭和美地城之间，隔着一个巨大的丽华水小区，同样是小开发商的小小区，但是却没有地铁的优势。类似的小区还有罗马西西里、万家灯火，这些小区赶上了高科技房价上涨的大潮，价格也翻了一番。
但后期增速较快，品牌及社区定位普遍为刚需，预算有限的人可能会考虑居住周边，但很难成为大众化的社区。
问：兼顾上学和保值，万科润园和苏宁云筑该选哪个？
A：在长安区，万科城是很有名气的品牌了，润源其实离万科城比较远，西长安街的配套跟这里没太大关系，比较像中海、金茂大学城，学校还可以，小区是普通级别，门口商业配套齐全，自住还不错。
但仅限于长安区，一旦高新成为选择，苏宁实力会强很多，虽然经历了停工，但现在已经开工，据说今年就能交房，小区环境、位置、周边学区都很好。
软新房涨价后，苏宁成了价格洼地，一旦交房，前景明显好于长安万科城，保值性也不错，如果把万科的两套房子卖掉，留在苏宁，同样可以吸引到同小区优质高学历的业主。
Q：用海德堡替代曲江明珠从保值角度来说值得吗？
A：还是值得的，海德堡除了靠近三环的楼盘，内部景观极佳，周边有创意谷、五号线、曲江二小、王座曲江，在曲江算是非常核心的位置，配套设施齐全，房子不算太旧，产权也不错，二手房挺值钱的。
曲江明珠的情况就不一样了，曲江一期虽然不错，但位置不好，紧邻三环、绕行、服务区，小区面积小，景观设施极其有限，噪音问题让人很烦，曲江观塘也存在同样的问题。
因为噪音问题，虽然挂着曲江的名头，但是二手房并不抢手，价格降了不少，18600+不算贵，但是成交量一般，很多人就是冲着便宜来买的！
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