上海富人区演变史：古北->浦东->红木现象被发现，但是？上海紫园1号别墅图片

从1995年到现在，从古北新区到碧云国际社区、汤臣一品，再到紫园、檀宫，上海人一直在重复着建设上海富人区的故事。

这些年，房价不断上涨，豪宅也越来越大，但真正的富人区却始终没有出现……

探索古北

1995年，古北新区一期工程竣工。

此后的十几年，古北成为许多上海人的骄傲，它是上海第一个大规模、高标准的国际化社区，以“三多”著称：明星多、豪车多、豪犬多。

2001年，影视明星林忆莲悄然来到古北新区名都城，购买了一套豪宅，邻居包括赵薇、江珊、陈逸飞等明星。

同时，数十位世界顶级著名公司的总裁、负责人就居住在不远处的万达乐园。

20世纪80年代，上海第一个涉外商务区——虹桥经济开发区在上海西部启动。

古北新区是其配套生活设施之一，由上海古北（集团）有限公司兴建，总占地面积136公顷，规划建筑面积约240万平方米。

1995年古北新区基本建成后，被评为“九十年代上海十大新景观”之一。

很快，这里就成为了许多外国人的首选居住地。

从政策上讲，当时的上海仍有内销房和外销房之分，古北更是以卖给外国人的外销房为主；

经济上，受1997年经济危机的影响，古北房价一路跌到每平米1200元，有的甚至跌破1000元，这在当时还是比较实惠的；

交通方面，古北紧邻虹桥机场，生活、工作十分便捷。

在这些因素的综合作用下，一个高档富人区已经形成。

然而随着时间的推移，古北的规划弊端开始显现。

一方面，大部分高楼大厦的底层都设有商铺，商业的繁荣带来了人来人往的熙熙攘攘；楼宇之间的道路逐渐演变成城市的主干道，人车毫无顾忌地通行。

古北变得便捷了，但隐私却受到了很大影响，而这恰恰是形成“富人区”的关键因素之一。

即便如此，房地产开发商还是希望在这片土地上产生更多的剩余价值。

2004年下半年，和记黄埔、中华企业、强生集团、弘康地产、古北集团等知名开发商陆续入驻该区，进行大规模豪宅开发。

随着建筑密度进一步增加，富人区面临着成为市中心的危险。

青睐浦东

在此背景下，一些居住在古北的欧美人开始自发地向浦东迁移。

20世纪90年代中后期，通用、可口可乐、西门子等跨国公司在上海的业务迅速发展，一个占地37平方公里的“绿城”（碧云国际社区）在金桥地区开始成型。

如今，26家世界500强企业的亚太区总裁及高管及其家人居住在这里。

碧云社区的核心是金桥集团开发的碧云别墅。

碧云山庄一期33栋别墅、二期37栋别墅分别于1999年初和2000年中建成并上市，年平均出租率高达95%，同时每栋约10万元的月租金创下了当地别墅租赁市场的最高纪录。

事实上，碧云社区以出租物业闻名，但这恰恰暴露了其作为公认“富人区”的不足。

业内人士分析，该区域房屋只有从出租型演变为居住型，才具备“富人区”的本质。

毕竟住在租来的房子里，无论多么豪华，想要从心底感受到家的感觉，并不是一件容易的事。

但值得注意的是，随着近年来碧云社区的热度，已有项目如碧云花园、凤凰大厦等也开始以租售并举为主，同时，世茂、爱创等地产商以及部分印尼地产商也开始建设新的住宅项目，且以豪宅、别墅、公寓为主。

碧云是否能算作上海的“富人区”还有待商榷，但称之为“高端国际社区”却是极为恰当的。

在浦东，另一个同样著名的区域是位于黄浦江畔的陆家嘴滨江豪宅区。

这里的汤臣一号、中粮海景、世茂滨江花园等均已建成并吸引了大批国内外企业主、影视明星入驻。

张学友就是其中之一。

据知情人透露，张学友的豪宅并没有什么特别之处，唯一的不同就是他每天坐在马桶上的时候，可以一览无余地看到附近的东方明珠塔。

“红木”现象

红木，作为上等木材，自古以来就是富人地位的重要象征。

巧合的是，国内最贵的两个豪宅项目都在上海，名字的首字恰恰就是“紫檀”，一个是位于松江佘山的“紫苑”，一个是位于西郊虹桥的“檀宫”。

上海旺源房地产公司董事长纪宝宏将其概括为上海豪宅的“玫瑰木”现象。

上海紫园一号别墅曾以1.3亿的天价成为大陆最贵住宅，谭府也不甘示弱，单套售价高达8000万，当然现在的价格比这个还要高。

紫苑位于上海市松江佘山。

其占地面积超过1300英亩，由13个小岛和一个半岛组成，岛屿之间由欧式钢桥连接，计划建设150多栋别墅，每户平均占地超过8英亩，相当于一个标准足球场的面积。

“上海要吸引世界各地的投资，就必须有像美国长岛那样的豪华住宅区。只有给外国投资者提供良好的生活质量，上海才能更有吸引力。”

“上海紫苑”的开发商、誓要打造“中国首个世界级富人区”的嘉诚兆业房地产有限公司董事长兼总裁高嘉人在接受采访时如此表示。

作为上海市唯一的山区，佘山似乎拥有成为世界级富人区的得天独厚的条件。

不过，有一位游客在谈及观感时说道：“进去的路很小，两辆车并排通过都有些困难。从山上的教堂往下看，整个紫园并不是很大，跟我想象中的有点不一样。”

檀宫与西郊国宾馆相邻，也是西郊国宾馆最后的处女地。

据华力世家董事总经理、《檀宫》主创曾志峰介绍，“檀宫将是华力世家在顶级豪宅领域的第一部作品，也可能是最后一部作品。”

据开发商介绍，他们的主要目标客户是《福布斯》富豪。

当然，目前谭王府确实居住着不少富豪：麦肯锡中国区高级董事、总裁沃森、大长江集团董事长王大为、上海美特斯邦威股份有限公司董事长周成建……

事实上，今天的富人区与豪宅区、富人区与高端房地产项目已经混杂在一起，甚至很难区分开来。

多数业内人士认为，至少从形成过程来看，中国开发商所宣称的“富人区”往往带有活跃投机的迹象。

在香港，浅水湾、太平山等富人区的豪宅，每栋总价都达数亿，买家一般都想把房子当成传家宝，一代一代地传承下去。

要知道在香港，富豪们之所以愿意花巨资兴建豪宅，很大程度上是因为自己拥有土地的最终所有权，无论内地开发商的资质有多强，都无法解决这个问题。

世界上没有一个富裕地区是靠规划实现的。

真正的“富人区”都是随着时间的推移逐渐发展、成熟的，背后有很多综合的因素。

上海也不例外。