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Q：问题：您好，荆先生，我目前在通州北关拥有一套两居室，孩子六个月，想提前为他上学做准备（预计2027-2028年上学），需要置换公寓，房子加上我手头的资金大概有400万，需要贷款，我有以下几点考虑：
1.西城区广外破旧两居室，买住两不误
2、在西城广外买一套2000年以后建成的一居室，然后出租，贷款压力小。
3. 等待一年，看看政策出台，借钱影响老西城区
4.如果以上想法都是错误的，是否可以考虑其他方面？
请荆先生给点建议。
另外：怎么发私信，我想知道怎样通过抵押房子来增加现金持有量。
A：答：您好，感谢您的信任！1、首先，通过自身的努力让自己的子女接受优质的教育是每一位家长的共同目标。
2、出发点是为了孩子上学，其次是为了我们的资产保值。这个需要把握好行情，孩子27、28年上学，还有5年，没必要提前交学区费。尽量不要投资受政策影响的产品，可以选择稳健的投资产品。
3、北关位置一般，虽然是核心地段，但是周边写字楼较多，比如国贸，办公氛围很重，房价涨幅一般，能说说具体是哪一楼盘吗？
4、观望是不可取的，核心地段的房价永远是会涨的，我不知道你的具体情况，比如你有多少资金，现在的房产有没有贷款，房价会涨多少，你可以根据这些基本情况来问我问题。
建议仔细阅读星精专栏《北京房产投资的核心逻辑与原则》一文，祝您一切顺利！
Q：问题：您好，荆先生，这是我作为新会员的第一个问题，我目前打算在通州买房，看了两个地段，一个是合生滨江帝景的138户型，一个是武夷荣御的99.5户型，目前比较纠结不知道选哪个？
合生滨江帝景单价低面积大但房子比较旧
武夷荣御单价高，面积小，但据说位置好。
请问这两个小区未来哪个升值潜力更大？
另外，今年房价还会继续上涨吗？什么时候买房合适？
请大家给点建议，我将不胜感激~
A：答：您好，感谢您的信任。1、通州最佳投资窗口期已过，如果以投资心态买通州，需要做好长期持有的准备。副中心初期消息传出后，通州大部分楼盘领涨，导致目前出现溢价；
通州虽然定位很高，但目前的价值比较弱，再加上双限购等长期不利因素，未来很可能是全市平均水平。从房地产投资的角度看，一个板块的周期分为四个阶段，第一C概念，第二C土地炒作，第三C配套，最后C供需，这是一个板块完整的生命周期。
理论上通州还是一个概念板块，但房价已经被提前透支了，未来收益只能看供需。买新区的逻辑是，五年后买一个价值9万/9万/10万的板块，如果通州未来的规划全部落实，那会是6万甚至7万。但现在地块还挂着，卖6万、7万，如果今天买得太高，意味着未来的利润会减少，如果短期内没有大的市场，就会面临原地踏步的风险。
通州长期看好，但通州不是所有区域都看好。如果一定要买通州，建议买大运河CBD东侧的三角区域，也就是五邑园商圈。这个位置东侧是行政办公区，西侧是大运河CBD，南侧是大运河风景区。通州重点发展新城，新城重点发展五河交汇的大运河商圈。五邑园商圈就在市政府西侧。
这一区域过去并不是通州重点发展区域，市政府迁入后，整个通州新城都向北规划，所以这里就成了核心区域。一是这个区域被高度重视，二是投入了大量的资金，一条10公里的隧道就花了170亿，加上大运河商务中心的辐射，这样的区域品质在通州乃至北京都是少有的，紧邻大运河风光线，未来还能享受政府的优质教育资源，这样的区域符合通州的终极提升目标。
2、武夷荣誉和滨江帝景怎么选？买房最重要的是选楼，而选楼是一个整体，而不是一个点。宏观是板块的选择，微观是产品的选择，前者更重要，选对板块就等于成功了70%。区位决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性，这两个指标的结合，才是决定你的房子未来能不能升值的因素。从投资的角度来说，荣誉位于核心板块01组团，也就是前面说的武夷园商圈，这个楼盘在通州更有优势，在通州买房建议压缩面积，挤进核心区，这样只能牺牲面积和潜力中的一个，这个主要看你怎么考虑。
3、什么时候买合适？如果你有急需，钱和房券都到位，一看到合适的就可以买，那你还在等什么？北京楼市不存在买家，楼市真正的韭菜是那些一直在观望的人，如果一直错过，最后忍不住买了房，必然要付出更高的代价；如果不买房，继续忍受通胀的蹂躏，不管怎样都是韭菜。更何况你买的是核心区优质房，没必要在涨价前夕买。北京核心区房价涨价来临时，会以肉眼可见的速度上涨，错过的风险比较大。
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Q：问题：您好，荆先生，前几天看到您回复说不建议卖掉首城国际小三房换乐兰宝地大户型，我觉得您说的很有道理，暂时还是会继续持有首城的。
还有一件事要问：
我目前在安镇租房（陪孩子上学，今年6月高考），首城的房子有电梯，环境好，适合年迈的父母居住。年迈的父母原本在双井租房，今年6月孩子高考完后，我们也不打算回首城陪老人居住，目前身上有大概300万现金。我面临的问题是：
1、6月份之后你会继续租房，等钱够了再买二套房吗？（家庭年收入60万左右）
2. 先买亦庄林肯公寓（300-400万）自己住，再买二套房子出租，哪种方案比较合适？
A：答：你好，1、你没有负债，建议增加60万收入的负债。
2、房地产投资讲究机会成本和效率至上，用有限的资金实现价值最大化。租金不是房地产收入的主要来源，单靠租金要很多年才能收回成本。其次，北京的商住物业已经全面受到政策冲击，未来市场仍存在不确定性，我们一般回避与政策相关的投资。
3、本金300，建议多举债，举债350-400的方法很多，用其他方法加400杠杆，总价800左右可以买一套核心地段的优质2室或小3室。等市场涨几轮，你的资产就上了一个台阶。房产投资的逻辑是，涨幅靠选股，赚钱靠杠杆；不加债，单靠工资收入很难上一个台阶。
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Q：问题：荆先生的文章好像没有提到南海子以西104国道以东区域几个楼盘的分析，包括西岳云尚、西岳林宇、和锦城苑、中铁和苑、华御府等新盘，能否给一些购房的指导和建议？？谢谢！
A：回答：您好，感谢您的信任！祝您新年快乐！北京跑赢大盘的房源不超过20%。我们的选择就在这个20%的范围内，所以文章中可能会遗漏一些房源。
西玥云尚瀛海、西玥林语、和锦城园、中铁和园、华御府五个项目所在地块属于亦庄新城溢出区，瀛海有地铁8号线、S6、未来亦庄T1等优势，紧邻南海子公园，地铁站有未售土地，未来可能建商业，自身有产业，已划定为亦庄新城，整体区域界面环境良好。
不过，几处新盘目标溢价较高，买入等待机会的可能性较大，老皇宫亦是如此。
瀛海最大的楼盘是星海花园，其次是御景花园，最后是德茂小区；星海花园3.6万，御景花园4.2万，德茂小区3.8万。该区域二手楼盘紫辰园4.7万，已经连续5年下跌，从该区域二手市场的成交情况可以判断，这一板块的购买力不是那么强。
我们房产投资最重要的指标就是价格，买入价和卖出价。很多人会说某套房子涨价了，或者某区域涨价很快，或者开发商调整了某套房子的价格，但这些都是你买的价格，开发商卖给你的价格。真正的决战是在二手房市场，也就是说，如果你真的在二手市场挂牌出售你的房产，第一，卖出价是多少，第二，成交周期是多久，二手房真的卖出去的时候，相对于周边的一手房，折扣是几倍。这个折扣率是一个非常明显的指标。
我不建议选择溢价板块的优质板块，这些板块长期缺乏购买力，很难带动如此高的价格，结果就是继续守株待兔。
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Q：问题：老师您好：因为是首套房、首笔贷款，目前只能凑200块左右，想考虑送孩子上学，请问是选择河东上海沙龙一居室、南海家园小两居室、还是梅园老河东小区高层两居室呢？
答：你好，亦庄的老小区一般都不值钱了，因为新建的小区很多，土地很多，而且也是年轻人聚集的地方。
从投资角度来说，二手房是比较好的选择，上海沙龙和南海家园都是不错的选择，如果要选2房的话，我推荐2房。
过去北京的市场是刚需驱动，但现在以及未来，市场将以改善性驱动。两居室是改善性门槛最低的，一居室基本面向刚需群体。刚需群体观望氛围浓厚，一般在市场很热、上涨的时候才会出手，因此兑现周期可能会更长。
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问：问题：您好，荆先生，谢谢您的回答。二套房最高贷款额只有186万，对于几千万的房子来说太少了。有什么办法可以提高贷款额度吗？
A：回答：你好，你不应该公开问我这个问题，给我发私信吧。
Q：问题：您好，景先生，我有2张首套房购房券，还有500万元的可用资金，想用这笔钱作为首付，购买两套不同区域的投资房，想将这笔钱的利用率最大化，应该如何选择呢？
A：答：您好，谢谢信任！我的建议可能跟别人不一样，我只买一套房子，核心地段的优质房，用第一笔房贷全额融资，只用一张房票套几轮，另一张房票空着，一张全额房票过几年房子升值后可以融到一大笔钱，再用第二张房票，这样才是利益最大化的做法。
建议仔细看星球置顶文章《未来五年拼命换仓，做空杂牌股只留主导股》，祝你好运！
以上问答来自公众号 | 菁芳汇
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